Qui peut jouir du bien immobilier indivis et pour quelle indemnité d’occupation ? Le Cabinet EXCELLIM Avocats à Lyon répond à vos questions !
L’indemnité d’occupation : de quoi s’agit-il ?
Afin de bien comprendre le mécanisme de l’indemnité d’occupation, suggérons l’hypothèse suivante : vous avez acquis un bien en commun avec votre ex-conjoint(e)/concubin(e) constituant votre logement familial mais vous souhaitez divorcer/vous séparer. Vous avez quitté le bien pendant que votre ex-conjoint(e) continue d’y habiter. Dans ce cas, votre ex-conjoint(e)/concubin(e) peut être redevable du paiement d’une indemnité d’occupation.
Seconde hypothèse : vous avez hérité d’un bien indivis avec vos frères mais l’un d’eux l’occupe exclusivement. Ce dernier peut également être redevable d’une indemnité d’occupation.
L’indemnité d’occupation a pour but de compenser l’occupation exclusive d’un bien immobilier indivis par un seul des indivisaires, qu’il soit héritier, ex-conjoint, partenaire ou concubin.
- Les caractéristiques de l’indemnité d’occupation
L’article 815-9 du Code Civil prévoit le paiement de l’indemnité d’occupation dans le cas suivant :
« L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité. »
L’indemnité est donc due lorsqu’un des indivisaires use exclusivement d’un bien indivis, privant les autres indivisaires d’en profiter.
A NOTER : cette indemnité s’applique dans différents types d’indivision :
- L’indivision successorale : lorsqu’un bien hérité est intégré dans une indivision successorale et qu’un héritier y réside exclusivement ;
- L’indivision entre conjoints, partenaires ou concubins : lors d’une séparation, si l’un des deux continue d’occuper le bien indivis de manière privative.
- Le cadre juridique des indemnités d’occupation
Le principe de l’indemnité d’occupation relève des règles de l’indivision prévues par le Code civil à l’article 815-9.
Le versement d’une indemnité d’occupation suppose :
- Qu’un indivisaire occupe un bien indivis ;
- Que cette jouissance ait un caractère exclusif privant les autres indivisaires d’y accéder.
Le montant de l’indemnité d’occupation varie en fonction du bien indivis. Un accord amiable entre les indivisaires est souvent préférable mais en cas de conflits, il est vivement conseillé de se faire assister d’un avocat spécialisé en droit de la famille et du patrimoine.
Comment calculer une indemnité d’occupation ?
Le calcul de l’indemnité d’occupation dépend de la valeur locative du bien ainsi que de la durée de l’occupation exclusive. Deux points sont donc essentiels :
- Une estimation réaliste du bien indivis : il est nécessaire de fixer une valeur locative correspondant à la réalité du marché immobilier. L’évaluation peut être réalisée à l’amiable ou avec l’intervention d’un agent ou d’un expert immobilier. En cas de désaccords persistants, le juge peut désigner un notaire ou un expert chargé de fixer la valeur locative du bien.
- La durée exacte de l’occupation : plus l’occupation est longue, plus l’indemnité est élevée.
A NOTER : il est d’usage de déduire 20 % sur la valeur locative du bien indivis.
Exemple : votre frère occupe un bien indivis dont la valeur locative s’élève à 1 000 euros depuis 8 mois. Dans ce cas, le rabattement s’applique, évaluant l’indemnité d’occupation à un montant de 800 euros par mois multiplié par 8 (mois). L’indemnité d’occupation dont votre frère serait redevable s’élèverait à la somme totale de 6.400 euros.
Le paiement de l’indemnité d’occupation
Dans un premier temps, il est vivement conseillé d’essayer de trouver une solution amiable. L’intervention d’un avocat à ce stade peut d’ores et déjà faciliter la communication et permettre de négocier un montant équitable fixé entre les parties. Dans ce cas, le versement de l’indemnité d’occupation peut se réaliser en un paiement unique ou mensuel au fur et à mesure des mois d’occupation privative.
En cas d’échec, le juge désignera un notaire chargé de procéder aux opérations de comptes et liquidation qui prendra en compte le paiement de l’indemnité d’occupation.
Le débiteur de l’indemnité d’occupation est l’indivisaire qui occupe privativement le bien indivis. L’indivision est quant à elle la créancière de l’indemnité d’occupation.
Comment l’indemnité d’occupation prend fin ?
L’indemnité de l’occupation prend fin lorsque l’occupant cesse d’utiliser le bien indivis de manière exclusive.
- Le partage du bien : lorsque l’indivision est liquidée, le bien peut être vendu ou directement attribué à l’un des indivisaires ;
- La fin de l’occupation : lorsque l’indivisaire débiteur de l’indemnité d’occupation quitte de lui-même le bien indivis.
A NOTER : en cas de vente du bien, l’indivision cesse et met fin à l’indemnité d’occupation. En revanche, les mois d’occupation précédant la vente restent dus à l’indivision.
Les droits du ou des co-indivisaire(s)
En principe, dans le cadre d’une indivision, chaque indivisaire a le droit de jouir du bien indivis. Cependant, lorsque l’un d’eux décide de l’occuper privativement, il doit verser une indemnité d’occupation.
- Le recouvrement de l’indemnité
Le recouvrement de l’indemnité peut se réaliser amiablement. Il convient d’exposer clairement la situation à l’indivisaire occupant, en lui détaillant les conséquences juridiques liées à son occupation privative.
En cas de tensions entre les indivisaires, l’assistance d’un avocat permet de faciliter les échanges en favorisant une communication fluide et constructive.
Il est possible d’envoyer des mises en demeure à l’indivisaire occupant, l’informant de son obligation de paiement découlant de son statut d’indivisaire. Cette étape préalable peut être efficace pour inciter l’indivisaire occupant à régler l’indemnité d’occupation et ainsi, éviter la poursuite judiciaire.
- La procédure en cas de non-paiement
Si l’indivisaire refuse de payer l’indemnité d’occupation malgré plusieurs tentatives amiables, il devient nécessaire de saisir le juge. Dans ce type de procédure, la représentation par avocat est obligatoire.
Le Cabinet EXCELLIM Avocats, expert en droit de la famille et du patrimoine, vous offre un accompagnement juridique complet tout au long de la procédure.
La procédure consiste à saisir le juge d’une demande de condamnation de l’indivisaire au paiement de l’indemnité d’occupation.
Cette demande intervient généralement dans des situations où l’indivision est conflictuelle et où les indivisaires souhaitent y mettre en fin, en vendant les biens indivis ou en se les voyant attribués. Dans ce cadre, la demande de paiement de l’indemnité d’occupation s’inscrit dans une procédure de liquidation et de partage de l’indivision.
Le juge désignera un notaire chargé de réaliser les opérations de compte de l’indivision, qui fixera le montant de l’indemnité d’occupation. La procédure judiciaire assure une évaluation objective et équitable des différents biens et du montant de l’indemnité d’occupation.
A NOTER : à compter de la date de saisine du juge, il n’est possible de demander le paiement de l’indemnité d’occupation que pour les 5 années précédentes. Si l’occupation date de plus de 10 ans, seules les 5 dernières années pourront être réglées.
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Qu’est-ce qu’une indemnité d’occupation ?
L’indemnité d’occupation est une somme versée par un indivisaire qui occupe un bien indivis de manière exclusive, privant les autres indivisaires d’en profiter.
Comment obtenir une indemnité d’occupation ?
En premier lieu, il est vivement conseiller de solliciter le versement de l’indemnité d’occupation amiablement. Dans un second temps et en cas de refus, la saisine du juge permet d’obtenir le versement de l’indemnité d’occupation.
Comment calculer l’indemnité d’occupation ?
L’indemnité d’occupation est calculée sur la base suivante : valeur locative mensuelle du bien déduit de 20%, multipliée par le nombre de mois d’occupation.
