Qui rembourse le prêt immobilier du domicile conjugal après le divorce ?

Lorsqu’un couple se sépare, la question du crédit immobilier en cours sur le domicile conjugal devient une préoccupation centrale. Qui continue à payer les mensualités ? La banque peut-elle se retourner contre l’un des deux ex-conjoints ? Comment sortir d’un emprunt contracté à deux ?

Ces interrogations sont parfaitement légitimes et méritent des réponses claires. Le prêt immobilier souscrit pendant le mariage engage les deux emprunteurs solidairement vis-à-vis de la banque, et cette solidarité ne disparaît pas automatiquement avec le prononcé du divorce.

Excellim Avocats, cabinet d’avocats en divorce à Lyon depuis plus de 18 ans, constate que le sort du crédit immobilier est l’un des points les plus sensibles de la liquidation du régime matrimonial.

Son traitement conditionne souvent l’ensemble de l’équilibre financier du partage.

Cet article détaille les règles applicables au remboursement du prêt immobilier du domicile conjugal en cas de divorce, les solutions possibles et les pièges à éviter.

Le prêt immobilier pendant la procédure de divorce : la solidarité maintenue

Le principe de solidarité entre coemprunteurs

Lorsque deux époux souscrivent ensemble un prêt immobilier, ils s’engagent solidairement auprès de la banque.

Cette solidarité signifie que l’établissement prêteur peut exiger le paiement de la totalité des mensualités auprès de n’importe lequel des deux emprunteurs, sans avoir à diviser sa créance.

L’article 220 du Code civil renforce ce principe en matière de dettes ménagères : « Chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants. Toute dette ainsi contractée par l’un obligé l’autre solidairement. »

Si le prêt immobilier a été contracté pour financer le logement de la famille, cette solidarité légale s’ajoute à la solidarité conventionnelle prévue par le contrat de prêt.

La solidarité survit à la procédure de divorce

L’introduction d’une procédure de divorce ne met pas fin à la solidarité entre coemprunteurs. Tant que le prêt n’a pas été remboursé intégralement, racheté par l’un des époux ou que la banque n’a pas consenti à la désolidarisation, les deux ex-conjoints restent tenus au remboursement.

Même après le prononcé du divorce, si le prêt n’a pas été réglé dans le cadre de la liquidation, la banque conserve la possibilité de poursuivre l’un ou l’autre des ex-époux pour la totalité des sommes restant dues.

Le jugement de divorce ne lui est pas opposable en ce qu’il répartirait la charge du crédit entre les ex-époux.

Les conséquences d’un défaut de paiement pendant la procédure

Si l’un des époux cesse de payer sa part des mensualités durant la procédure de divorce, la banque se retourne contre l’autre coemprunteur en vertu de la solidarité. Ce dernier doit alors assumer seul le remboursement sous peine de voir le bien saisi.

L’époux qui a payé plus que sa part dispose d’un recours contre l’autre, appelé recours en contribution.

Ce recours peut être exercé dans le cadre de la liquidation du régime matrimonial ou par une action séparée. Toutefois, il ne garantit pas le remboursement effectif si l’ex-conjoint est insolvable.

L’attribution du logement pendant la procédure : jouissance gratuite ou onéreuse ?

Les mesures provisoires du juge aux affaires familiales

Dès le début de la procédure de divorce contentieux, le juge aux affaires familiales peut prendre des mesures provisoires concernant le logement familial. L’article 255 du Code civil prévoit notamment la possibilité d’attribuer à l’un des époux la jouissance du domicile conjugal.

Cette attribution peut être prononcée à titre gratuit ou à titre onéreux. La distinction est fondamentale car elle détermine le traitement comptable de l’occupation du logement dans le cadre de la liquidation.

La jouissance gratuite

Lorsque le juge attribue la jouissance du logement à titre gratuit, il considère que cette attribution constitue une modalité d’exécution du devoir de secours entre époux ou qu’elle est justifiée par l’intérêt des enfants. L’époux qui occupe le logement ne devra pas d’indemnité d’occupation à l’autre.

En revanche, cette jouissance gratuite ne dispense pas du remboursement du prêt. Les deux époux restent solidairement tenus des échéances vis-à-vis de la banque, quelle que soit la décision du juge concernant l’occupation du logement.

La jouissance onéreuse

Lorsque la jouissance est attribuée à titre onéreux, l’époux qui occupe le logement devra une indemnité d’occupation à la communauté ou à l’indivision. Cette indemnité sera prise en compte dans la liquidation du régime matrimonial.

L’indemnité d’occupation est généralement fixée à une valeur inférieure au loyer de marché (une décote de 20 à 30 % est fréquemment appliquée), pour tenir compte de la précarité de l’occupation.

Les solutions pour le prêt immobilier après le divorce

Solution 1 : le rachat de soulte par l’un des époux

Le rachat de soulte est la solution la plus courante lorsque l’un des époux souhaite conserver le domicile conjugal.

L’époux attributaire rachète la part de l’autre en lui versant une somme (la soulte) correspondant à la moitié de la valeur nette du bien, c’est-à-dire la valeur vénale du bien diminuée du capital restant dû à la banque.

Exemple

Le domicile conjugal est estimé à 400 000 euros. Le capital restant dû sur le prêt est de 150 000 euros. La valeur nette du bien est donc de 250 000 euros. L’époux qui conserve le bien doit verser à l’autre une soulte de 125 000 euros (soit la moitié de la valeur nette).

Pour financer cette opération, l’époux attributaire doit généralement souscrire un nouveau prêt immobilier à son seul nom. Ce nouveau prêt permettra de rembourser le crédit initial par anticipation et de financer le versement de la soulte.

La banque doit accepter cette opération. Elle analysera la capacité d’emprunt de l’époux attributaire seul, ce qui peut constituer un obstacle si ses revenus sont insuffisants pour assumer l’intégralité du crédit.

Solution 2 : la désolidarisation du coemprunteur

La désolidarisation consiste à obtenir de la banque qu’elle libère l’un des coemprunteurs de son engagement, en laissant l’autre seul responsable du remboursement du prêt.

Il est essentiel de comprendre que la désolidarisation n’est pas un droit : c’est une faveur accordée par la banque. L’établissement prêteur n’est jamais obligé d’accepter.

Il n’acceptera que s’il estime que l’emprunteur restant présente des garanties suffisantes (revenus stables, capacité d’endettement adéquate, éventuellement garantie hypothécaire complémentaire).

La demande de désolidarisation doit être formalisée par courrier recommandé auprès de la banque, avec production des justificatifs de revenus de l’emprunteur qui souhaite conserver le prêt à son seul nom.

En pratique, la désolidarisation est souvent refusée par les banques, ce qui conduit les époux à se tourner vers un rachat de crédit ou vers la vente du bien.

Solution 3 : la vente du bien immobilier

Lorsque aucun des deux époux ne souhaite ou ne peut conserver le domicile conjugal, la vente du bien constitue la solution la plus simple.

Le prix de vente permet de rembourser le crédit par anticipation (sous réserve des éventuelles pénalités de remboursement anticipé), et le solde est partagé entre les ex-époux selon les règles de leur régime matrimonial.

La vente peut être amiable ou, en cas de désaccord, ordonnée en justice (vente sur licitation). La vente amiable est toujours préférable car elle permet d’obtenir un meilleur prix et d’éviter les frais de procédure.

L’article 1476 du Code civil, qui renvoie aux règles du partage successoral, s’applique à la liquidation de la communauté. Les biens communs qui ne peuvent être commodément partagés sont vendus aux enchères ou attribués à l’un des époux moyennant soulte.

Solution 4 : le maintien en indivision

Dans certains cas, les ex-époux peuvent décider de maintenir le bien en indivision après le divorce, généralement pour ne pas perturber les enfants ou en attendant des conditions de marché plus favorables pour la vente.

L’article 815 du Code civil rappelle que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué.» Le maintien en indivision est donc toujours provisoire et révocable par chacun des indivis »

Une convention d’indivision, d’une durée maximale de cinq ans renouvelable, peut organiser les modalités de gestion du bien, la répartition des charges (dont les mensualités du crédit) et les conditions de sortie. Cette convention est vivement recommandée pour éviter les conflits ultérieurs.

La répartition des remboursements effectués pendant la procédure

Le remboursement du prêt sur des fonds communs

Lorsque le prêt est remboursé avec les revenus du couple (qui sont des biens communs sous le régime de la communauté légale), aucune créance n’est générée entre les époux : la communauté rembourse une dette commune.

Le remboursement du prêt par un seul époux après la séparation de fait

La situation se complique lorsque, après la séparation de fait mais avant le prononcé du divorce, un seul des époux continue de rembourser le crédit. Sous le régime de la communauté, tant que la communauté n’est pas dissoute (la date de dissolution étant fixée conformément à l’article 262-1 du Code civil), les revenus de chaque époux restent des biens communs et le remboursement s’impute sur la communauté.

Après la date d’effet du divorce entre les époux en ce qui concerne leurs biens (date de l’ordonnance de non-conciliation en divorce contentieux), la communauté est dissoute et une indivision post-communautaire lui succède. L’époux qui continue seul à rembourser le crédit dispose alors d’une créance contre l’indivision, qui sera prise en compte lors de la liquidation.

Le cas particulier du régime de séparation de biens

En régime de séparation de biens, si les deux époux sont coemprunteurs, chacun est tenu de rembourser la moitié du prêt, sauf convention contraire. L’époux qui rembourse plus que sa part dispose d’une créance contre l’autre, calculée en proportion des sommes avancées.

Les frais et les coûts à anticiper

Les pénalités de remboursement anticipé

En cas de vente du bien ou de rachat de crédit, la banque peut appliquer des pénalités de remboursement anticipé (aussi appelées indemnités de remboursement anticipé ou IRA). Elles sont plafonnées par la loi à six mois d’intérêts sur le capital remboursé par anticipation, dans la limite de 3 % du capital restant dû.

Toutefois, l’article L. 313-48 du Code de la consommation prévoit une exonération des pénalités de remboursement anticipé en cas de vente du bien faisant suite à un changement de lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint. De plus, certains contrats de prêt prévoient contractuellement la suppression ou la réduction de ces pénalités en cas de divorce.

Les droits de partage

Le transfert de propriété du bien dans le cadre du partage est soumis au droit de partage de 1,10 %. Ce droit est calculé sur la valeur nette du bien attribué, c’est-à-dire sa valeur vénale diminuée du capital restant dû sur le prêt.

Les frais de notaire

L’attribution du bien à l’un des époux, le rachat de soulte et la liquidation du régime matrimonial nécessitent l’intervention d’un notaire. Les émoluments du notaire sont réglementés et proportionnels à la valeur des biens concernés.

Cas particuliers et situations complexes

Le prêt souscrit par un seul époux

Si le prêt immobilier a été souscrit par un seul des époux, la solidarité conventionnelle ne joue pas automatiquement pour l’autre. Cependant, sous le régime de la communauté, si le prêt a financé l’acquisition d’un bien commun, la dette reste commune et les deux époux en sont tenus à proportion de leurs droits dans la communauté.

Le bien acheté avant le mariage

Si le domicile conjugal a été acheté par l’un des époux avant le mariage, il constitue un bien propre. Le prêt correspondant est une dette propre.

Toutefois, si le remboursement du prêt a été assuré pendant le mariage avec des fonds communs, la communauté dispose d’une créance contre l’époux propriétaire (récompense), calculée selon les règles de l’article 1469 du Code civil, c’est-à-dire en tenant compte de la plus-value apportée au bien.

Le cautionnement par un tiers

Si un tiers (parent, ami) s’est porté caution du prêt immobilier, le divorce ne modifie pas son engagement.

La caution reste tenue dans les conditions prévues par le contrat de cautionnement. Il est recommandé de négocier la mainlevée du cautionnement dans le cadre des opérations de liquidation, notamment si un nouveau prêt est souscrit par l’époux attributaire.

Le conseil de Maître Genestier, avocate en divorce à Lyon

Ne laissez jamais la question du prêt immobilier en suspens pendant votre divorce. J’ai vu trop de situations où l’un des ex-conjoints cesse de payer sa part des mensualités, créant un incident bancaire qui affecte le fichage des deux emprunteurs. Mon conseil : abordez ce sujet dès le premier rendez-vous avec votre avocat. Si vous ne pouvez pas vous entendre avec votre conjoint sur le sort du bien, demandez au juge de fixer des mesures provisoires claires sur la répartition des charges du prêt. Et surtout, ne confondez pas la décision du juge (qui répartit la charge entre les époux) et la solidarité bancaire (qui permet à la banque de vous réclamer la totalité). Ces deux plans sont distincts et c’est une confusion fréquente et coûteuse.

FAQ : prêt immobilier et divorce

Puis-je arrêter de payer le crédit immobilier pendant la procédure de divorce ?

Non. L’engagement vis-à-vis de la banque est indépendant de la procédure de divorce. Si vous cessez de rembourser le prêt, la banque peut se retourner contre votre coemprunteur en vertu de la solidarité, ou engager une procédure de saisie immobilière sur le bien. Le défaut de paiement entraînera également votre inscription au fichier des incidents de remboursement (FICP) de la Banque de France, ce qui compromettra votre capacité à emprunter à l’avenir.

Mon ex-conjoint occupe le domicile et ne paie pas le crédit : que faire ?

Si votre ex-conjoint bénéficie de la jouissance du domicile conjugal et ne participe pas au remboursement du crédit, vous disposez de plusieurs recours. Vous pouvez saisir le juge aux affaires familiales pour qu’il revoie les mesures provisoires et mette à la charge de l’occupant tout ou partie des mensualités. Vous pouvez également faire valoir une créance lors de la liquidation du régime matrimonial pour les sommes que vous avez avancées au-delà de votre part. Enfin, si le blocage persiste, vous pouvez demander la vente du bien en justice.

La banque peut-elle refuser la désolidarisation du prêt ?

Oui. La désolidarisation du prêt immobilier n’est pas un droit automatique. La banque est libre de la refuser si elle estime que l’emprunteur restant ne présente pas des garanties suffisantes pour assumer seul le remboursement. En cas de refus, les solutions alternatives sont le rachat du crédit auprès d’un autre établissement bancaire ou la vente du bien. Il est recommandé de solliciter plusieurs banques en cas de refus de désolidarisation pour maximiser vos chances de trouver un financement.

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