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"Après le décès de notre mère, mon frère refusait de vendre la maison familiale. Maître Genestier a d'abord tenté la négociation amiable, puis engagé la licitation judiciaire. Résultat obtenu en moins d'un an."
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Indivision • Succession • Divorce
Avocat Licitation à Lyon
Vous êtes bloqué dans une indivision après une succession ou un divorce ? La licitation permet de vendre le bien et de sortir de l'impasse. Le cabinet Excellim Avocats vous accompagne dans la négociation amiable ou la procédure judiciaire pour protéger vos intérêts.
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"Situation d'indivision complexe avec 5 héritiers. Maître Genestier a su négocier un accord amiable qui a évité la vente aux enchères. Professionnalisme et écoute remarquables."
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Qu'est-ce qu'une licitation immobilière ?
La licitation est la vente d'un bien immobilier détenu en indivision lorsque celui-ci ne peut pas être commodément partagé en nature entre les indivisaires. Elle permet de convertir le bien en une somme d'argent qui sera ensuite répartie entre les copropriétaires, en proportion de leurs droits respectifs.
Concrètement, la licitation intervient lorsqu'un bien — appartement, maison, terrain — appartient à plusieurs personnes (héritiers après une succession, ex-époux après un divorce, concubins séparés) et que l'un au moins souhaite en sortir.
Il existe deux formes de licitation :
- La licitation amiable : tous les indivisaires s'accordent sur le principe de la vente, le prix et les modalités. C'est la voie la plus rapide et la moins coûteuse.
- La licitation judiciaire : en l'absence d'accord, l'un des indivisaires saisit le tribunal judiciaire pour obtenir la vente forcée du bien, généralement aux enchères publiques.
Dans quels cas recourir à une licitation ?
Plusieurs situations de la vie familiale conduisent à envisager la licitation d'un bien indivis.
Licitation en succession
Après un décès, les héritiers se retrouvent en indivision successorale. Si l'un d'eux refuse de vendre ou si aucun accord n'est possible sur l'attribution du bien, la licitation permet de débloquer la situation et de procéder au partage de la succession.
Licitation en cas de divorce ou séparation
Lors d'un divorce ou d'une séparation, le bien immobilier commun doit être liquidé. Si l'un des ex-époux ou concubins refuse la vente ou conteste le prix, la licitation judiciaire permet de forcer la cession du bien et de procéder au partage des biens.
Licitation entre indivisaires
Des personnes ayant acheté un bien en commun (frères et sœurs, amis, partenaires) peuvent se retrouver bloquées en indivision. L'article 815 du Code civil garantit à chacun le droit de sortir de l'indivision par la licitation.
La licitation amiable : notre approche privilégiée
La licitation amiable est toujours la voie que nous privilégions. Plus rapide, moins coûteuse et moins conflictuelle que la procédure judiciaire, elle permet de préserver les relations familiales tout en protégeant les intérêts financiers de chaque indivisaire.
L'intervention de l'avocat est déterminante pour structurer la négociation et sécuriser juridiquement l'opération. Voici les trois étapes clés :
1
Évaluation du bien et des droits
Estimation de la valeur vénale du bien (expertise amiable ou agent immobilier), détermination des quotes-parts de chaque indivisaire, analyse des éventuelles créances entre indivisaires (travaux financés, indemnité d'occupation).
2
Négociation avec les indivisaires
Dialogue avec les autres indivisaires et leurs conseils pour trouver un accord sur le prix de vente, les modalités (vente à un tiers ou rachat par un indivisaire) et la répartition du produit de la vente. Exploration des alternatives : rachat de soulte, attribution préférentielle.
3
Rédaction du protocole et vente
Rédaction du protocole d'accord entre indivisaires, coordination avec le notaire pour la signature de l'acte authentique de vente, suivi de la répartition du prix entre les parties. Délai moyen : 2 à 4 mois.
La licitation judiciaire : quand l'accord est impossible
Lorsque la négociation amiable échoue, la voie judiciaire s'impose. Voici les cinq étapes de la procédure de licitation devant le tribunal judiciaire de Lyon.
1
Assignation en partage judiciaire
L'avocat rédige et fait délivrer une assignation en partage devant le tribunal judiciaire. L'acte expose la situation d'indivision, l'impossibilité de parvenir à un accord amiable et la demande de licitation du bien.
2
Expertise judiciaire
Le juge peut ordonner une expertise pour déterminer la valeur vénale du bien et vérifier qu'il ne peut pas être commodément partagé en nature. L'expert judiciaire dépose son rapport après avoir visité le bien et entendu les parties.
3
Jugement ordonnant la licitation
Le tribunal rend un jugement ordonnant la vente du bien aux enchères publiques. Le jugement fixe la mise à prix, les conditions de la vente et désigne le notaire chargé de procéder aux opérations.
4
Vente aux enchères
La vente se déroule devant le tribunal ou chez le notaire désigné. Les indivisaires peuvent eux-mêmes enchérir et racheter le bien. La vente est précédée de mesures de publicité (annonces légales, visites).
5
Répartition du prix
Le prix de vente est réparti entre les indivisaires en proportion de leurs droits, après déduction des frais (honoraires, frais d'expertise, frais de publicité, droits d'enregistrement). Délai total estimé : 12 à 24 mois.
Combien coûte une licitation ?
Licitation amiable
- Honoraires d'avocat : forfait défini dès la première consultation
- Frais de notaire : émoluments proportionnels au prix de vente
- Pas de frais de justice : aucun coût lié à la procédure judiciaire
Licitation judiciaire
- Honoraires d'avocat : selon la complexité et la durée de la procédure
- Frais d'expertise judiciaire : consignation ordonnée par le juge
- Frais de publicité : annonces légales, affiches, visites organisées
- Droits d'enregistrement : 2,5 % (colicitant) ou 7-8 % (tiers acquéreur)
Transparence
Une convention d'honoraires détaillée est systématiquement remise dès la première consultation. Vous connaissez le coût de l'intervention avant de vous engager.
Pourquoi choisir le cabinet Excellim ?
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Cabinet 100 % dédié au droit de la famille et du patrimoine. Maître Genestier accompagne les familles lyonnaises depuis plus de 20 ans dans le règlement de leurs indivisions et licitations.
Approche stratégique personnalisée
Chaque situation est unique. Nous analysons toutes les options : rachat de soulte, licitation amiable, attribution préférentielle, partage en nature. La stratégie est définie sur mesure pour maximiser vos intérêts.
Négociation et défense de vos intérêts
La négociation amiable est toujours notre priorité : plus rapide, moins coûteuse et moins traumatisante. Mais si l'accord est impossible, nous assurons une défense rigoureuse devant le tribunal judiciaire de Lyon.
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Vous êtes bloqué dans une indivision ?
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Avocat Succession Lyon
Succession complexe, conflictuelle, indivision, testament.
Partage des biensPartage amiable ou judiciaire des biens communs et indivis.
Avocat Divorce LyonDivorce amiable ou contentieux, liquidation du patrimoine.
Guide Succession & HéritageNotre guide complet sur le droit des successions.
Guide LicitationTout savoir sur la licitation et la vente d'un bien indivis.
Indivision successoraleSortir de l'indivision, partage amiable ou judiciaire.
Questions fréquentes | Avocat licitation Lyon
Quelle est la différence entre licitation et partage ?
Le partage consiste à répartir les biens indivis entre les indivisaires, chacun recevant un lot. La licitation est la vente d'un bien indivis lorsqu'il ne peut pas être commodément partagé en nature (par exemple, un appartement qu'on ne peut pas couper en deux). Le prix de vente est ensuite réparti entre les indivisaires en proportion de leurs droits. La licitation est donc un préalable au partage lorsque le bien est indivisible.
Peut-on forcer la vente d'un bien en indivision ?
Oui. L'article 815 du Code civil pose le principe selon lequel nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision. Si un indivisaire souhaite vendre et que les autres s'y opposent, il peut saisir le tribunal judiciaire pour demander la licitation judiciaire du bien. Le juge ordonnera la vente aux enchères si le partage en nature est impossible.
Combien de temps dure une procédure de licitation ?
La durée varie selon la voie choisie. Une licitation amiable peut aboutir en 2 à 4 mois si tous les indivisaires sont d'accord sur le principe et les modalités de la vente. Une licitation judiciaire prend généralement entre 12 et 24 mois, incluant la procédure devant le tribunal, l'expertise éventuelle et l'organisation de la vente aux enchères.
Les indivisaires peuvent-ils racheter le bien lors de la vente aux enchères ?
Oui, les indivisaires peuvent parfaitement participer aux enchères et racheter le bien. C'est même une situation fréquente : l'un des indivisaires souhaite conserver le bien familial et se porte acquéreur lors de la vente. Il peut enchérir comme tout autre candidat. C'est un avantage stratégique que l'avocat peut anticiper et préparer en amont.
Quelle est la fiscalité d'une licitation ?
La fiscalité dépend de l'identité de l'acquéreur. Si le bien est racheté par un colicitant (un indivisaire), le droit de partage est de 2,5 % du prix. Si le bien est acquis par un tiers, les droits de mutation classiques s'appliquent, soit environ 7 à 8 % du prix de vente. L'optimisation fiscale est un élément clé de la stratégie à définir avec votre avocat.
Votre cabinet intervient-il aussi dans les licitations amiables ?
Oui, la licitation amiable est même notre approche privilégiée. Elle est plus rapide, moins coûteuse et moins conflictuelle que la voie judiciaire. Notre rôle est de négocier avec les autres indivisaires et leurs conseils, de rédiger le protocole d'accord et de coordonner l'intervention du notaire pour la vente. Nous n'engageons la procédure judiciaire que lorsque l'accord s'avère impossible.
Prêt à sortir de l'indivision ?
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