SCI et divorce : quel sort pour les parts sociales ?

La société civile immobilière (SCI) est un outil juridique fréquemment utilisé par les couples pour acquérir, gérer et transmettre un patrimoine immobilier. Souplesse de gestion, optimisation fiscale, facilitation de la transmission : les avantages de la SCI sont nombreux et expliquent son succès auprès des familles.

Mais lorsque le couple traverse une crise et que le divorce devient incontournable, la SCI familiale se transforme souvent en source de complications majeures. Que deviennent les parts sociales ? Comment évaluer leur valeur ? L’un des époux peut-il être contraint de céder ses parts ? Le fonctionnement de la société est-il menacé ?

Ces questions, Excellim Avocats, cabinet d’avocats en divorce à Lyon 6ᵉ, les entend régulièrement.

Fort de plus de 18 ans d’expérience en droit de la famille et du patrimoine, Excellim Avocats accompagne ses clients dans le dénouement de ces situations complexes où droit des sociétés et droit de la famille s’entrecroisent.

Cet article propose un éclairage complet sur le sort des parts de SCI en cas de divorce, les mécanismes juridiques applicables et les stratégies à envisager pour protéger vos intérêts.

Rappel : qu’est-ce qu’une SCI et comment fonctionne-t-elle ?

Définition et cadre juridique

La société civile immobilière est une société constituée entre deux associés ou plus, dont l’objet social porte sur la gestion d’un patrimoine immobilier. Elle est régie par les articles 1832 et suivants du Code civil, qui définissent les règles applicables au contrat de société.

L’article 1832 du Code civil dispose que « la société est instituée par deux ou plusieurs personnes qui conviennent par un contrat d’affecter à une entreprise commune des biens ou leur industrie en vue de partager le bénéfice ou de profiter de l’économie qui pourra en résulter. »

La SCI permet à ses associés de détenir un patrimoine immobilier de manière indirecte : ce ne sont pas les associés qui sont propriétaires des immeubles, mais la société elle-même, dotée de la personnalité morale. Les associés détiennent des parts sociales, c’est-à-dire des droits sur la société.

La SCI familiale : un outil privilégié des couples

Lorsque deux époux créent ensemble une SCI pour y loger leur résidence principale, une résidence secondaire ou un investissement locatif, on parle couramment de SCI familiale. Chacun des époux détient une quantité définie de parts sociales, proportionnellement à ses apports ou selon les modalités prévues dans les statuts.

Les statuts de la SCI jouent un rôle fondamental : ils définissent les règles de fonctionnement, les pouvoirs du gérant, les conditions de cession des parts et les modalités de prise de décision. En cas de divorce, ce sont ces statuts qui constitueront le cadre de référence pour résoudre une partie des difficultés.

Le sort des parts de SCI selon le régime matrimonial

La question centrale, lorsqu’un couple marié détenant une SCI divorce, est de déterminer si les parts sociales constituent un bien commun ou un bien propre. La réponse dépend directement du régime matrimonial adopté par les époux.

Régime de la communauté légale (ou communauté réduite aux acquêts)

Sous le régime de la communauté légale, qui est le régime applicable par défaut à tous les couples mariés en France depuis 1966 en l’absence de contrat de mariage, les biens acquis pendant le mariage sont réputés communs.

L’article 1401 du Code civil est explicite : « La communauté se compose activement des acquêts faits par les époux ensemble ou séparément durant le mariage, et provenant tant de leur industrie personnelle que des économies faites sur les fruits et revenus de leurs biens propres. »

En conséquence, les parts de SCI acquises pendant le mariage avec des fonds communs sont des biens communs, même si elles sont inscrites au nom d’un seul des époux. Lors du divorce, elles entrent dans la masse à partager et chaque époux a vocation à recevoir la moitié de leur valeur.

En revanche, les parts acquises avant le mariage, ou acquises pendant le mariage par donation ou succession, constituent des biens propres et n’intègrent pas la masse commune à partager.

Régime de la séparation de biens

Sous le régime de la séparation de biens, chaque époux conserve la propriété exclusive des biens qu’il acquiert. Les parts de SCI détenues par un époux lui appartiennent en propre, qu’elles aient été acquises avant ou pendant le mariage.

Toutefois, la réalité est parfois plus nuancée. Si les deux époux sont associés de la même SCI, chacun conserve ses propres parts mais ils restent liés par le contrat de société. Par ailleurs, si l’un des époux a financé l’acquisition de parts avec des fonds provenant de l’autre, une créance entre époux peut exister et devra être réglée lors de la liquidation.

Régime de la communauté universelle

Sous ce régime, tous les biens des époux, qu’ils soient acquis avant ou pendant le mariage, sont communs. Les parts de SCI, quelle que soit leur origine, intègrent la masse commune et devront être partagées lors du divorce.

La SCI familiale face au divorce : les difficultés concrètes

Le blocage de la société

Le divorce crée souvent un climat de conflit qui se répercute sur le fonctionnement de la SCI. Lorsque les deux ex-époux sont associés à parts égales (50/50), aucune décision ne peut être prise sans l’accord de l’autre. Cette situation de blocage peut paralyser la gestion de la société : impossibilité de voter les comptes annuels, de réaliser des travaux, de conclure ou renouveler un bail.

L’article 1844-5 du Code civil prévoit que la réunion de toutes les parts en une seule main n’entraîne pas la dissolution de plein droit de la société. Cependant, le blocage persistant peut constituer un juste motif de dissolution judiciaire.

Les pouvoirs du gérant

Si l’un des époux est gérant de la SCI, il conserve en principe ses pouvoirs de gestion courante pendant la procédure de divorce. Toutefois, l’autre époux associé peut contester les décisions qui lui paraissent contraires à l’intérêt social ou prises dans le seul intérêt du gérant.

Dans les situations les plus conflictuelles, le juge peut être saisi pour désigner un administrateur provisoire chargé de gérer la société jusqu’au règlement définitif du divorce.

La cession forcée des parts

Un associé ne peut jamais être contraint de rester dans une société contre sa volonté. Réciproquement, il est possible de demander en justice la cession forcée des parts d’un associé si son maintien dans la société compromet le fonctionnement de celle-ci. Ces situations restent toutefois rares et supposent de démontrer une véritable paralysie de la société.

La valorisation des parts de SCI lors du divorce

Pourquoi la valorisation des parts d’une SCI est un enjeu majeur

La valorisation des parts de SCI constitue souvent le point de cristallisation des désaccords entre les époux. L’enjeu financier peut être considérable, surtout lorsque la SCI détient un patrimoine immobilier de valeur.

Contrairement à une idée reçue, la valeur des parts ne correspond pas simplement à la valeur des immeubles détenus par la SCI. Il faut prendre en compte l’actif net de la société, c’est-à-dire la valeur des biens diminuée des dettes.

Exemples – Dettes

• emprunts bancaires en cours ;

• comptes courants d’associés ;

• etc.

Les méthodes de valorisation

Plusieurs approches sont utilisées pour évaluer les parts d’une SCI :

• La valeur patrimoniale : elle repose sur l’estimation de la valeur vénale des immeubles, à laquelle on soustrait le passif de la société. C’est la méthode la plus courante pour les SCI familiales.

• La valeur de rendement : elle prend en compte les revenus générés par les biens immobiliers (loyers). Cette méthode est plus pertinente lorsque la SCI détient des biens locatifs.

• La décote d’illiquidité : les parts de SCI ne sont pas aussi facilement cessibles qu’un bien immobilier détenu en direct. Une décote, généralement comprise entre 10 et 20 %, est fréquemment appliquée pour tenir compte de cette moindre liquidité.

En cas de désaccord entre les époux, le juge peut ordonner une expertise judiciaire pour déterminer la valeur des parts.

Les solutions pour dénouer la SCI lors du divorce

Le rachat des parts par l’un des époux

La solution la plus fréquente consiste à ce que l’un des époux rachète les parts de l’autre. Le prix de cession doit correspondre à la valeur réelle des parts, déterminée d’un commun accord ou par expertise.

Le rachat peut être financé par un emprunt bancaire personnel, par le versement d’une soulte dans le cadre de la liquidation du régime matrimonial, ou par compensation avec d’autres éléments du partage.

La cession à un tiers

Si aucun des deux époux ne souhaite ou ne peut racheter les parts de l’autre, la cession à un tiers est envisageable. Toutefois, les statuts de la SCI contiennent généralement une clause d’agrément qui subordonne toute cession à l’accord des autres associés. L’ex-conjoint restant associé dispose donc d’un droit de regard sur l’identité du nouvel entrant.

La dissolution amiable de la SCI

Lorsque les deux époux s’accordent pour mettre fin à la société, ils peuvent voter la dissolution anticipée en assemblée générale extraordinaire. La SCI entre alors en liquidation : les immeubles sont vendus, les dettes remboursées, et le solde réparti entre les associés à proportion de leurs parts.

La dissolution judiciaire

En l’absence d’accord, l’un des associés peut saisir le tribunal judiciaire pour demander la dissolution de la SCI pour justes motifs, notamment en cas de mésentente entre associés rendant impossible le fonctionnement normal de la société, conformément à l’article 1844-7, 5° du Code civil.

L’impact fiscal de la SCI lors du divorce

Les droits de partage

Le partage des parts de SCI dans le cadre du divorce est soumis à un droit de partage de 1,10 % de la valeur nette des parts partagées. Ce taux s’applique que le partage intervienne dans le cadre d’un divorce amiable ou contentieux.

La plus-value en cas de cession

Si l’un des époux cède ses parts à l’autre ou à un tiers, la plus-value réalisée est en principe imposable. Toutefois, dans le cadre de la liquidation du régime matrimonial consécutive au divorce, certaines opérations bénéficient d’une exonération de droit d’enregistrement supplémentaire.

La fiscalité de la dissolution

En cas de dissolution de la SCI suivie de la vente des immeubles, la plus-value immobilière est calculée selon les règles classiques, avec application des abattements pour durée de détention. Si la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés, les règles sont différentes et généralement moins favorables pour les associés.

Le conseil de Maître Genestier

La SCI familiale est un outil patrimonial remarquable, mais elle peut devenir un véritable piège en cas de divorce si les statuts n’ont pas été correctement rédigés. Je recommande systématiquement à mes clients de faire réexaminer les statuts de leur SCI dès le début de la procédure de divorce. Les clauses relatives à la cession des parts, aux pouvoirs du gérant et aux conditions de dissolution sont déterminantes pour la suite des opérations. Anticiper ces questions, c’est éviter des mois de blocage et des frais de procédure considérables.

FAQ : SCI et divorce

Que deviennent les parts de SCI en cas de divorce amiable ?

En divorce amiable, appelé divorce par consentement mutuel, les époux sont libres de convenir du sort des parts de SCI dans leur convention de divorce. Ils peuvent prévoir le rachat des parts par l’un d’eux, la cession à un tiers ou la dissolution de la société. La convention doit préciser la valorisation retenue et les modalités de règlement.

Mon conjoint est gérant de la SCI : peut-il vendre les biens sans mon accord ?

Non. La vente d’un immeuble détenu par la SCI constitue un acte de disposition qui dépasse les pouvoirs de gestion courante du gérant. Elle nécessite en principe une décision collective des associés, selon les conditions de majorité prévues par les statuts. En tant qu’associé, vous disposez d’un droit de vote et pouvez vous opposer à une vente que vous estimez contraire à vos intérêts. En cas de manœuvres frauduleuses du gérant, vous pouvez saisir le juge en référé pour obtenir des mesures conservatoires.

Peut-on obliger un ex-conjoint à vendre ses parts de SCI ?

En principe, nul ne peut être contraint de rester dans une société, mais réciproquement, nul ne peut être obligé de céder ses parts. Toutefois, si la mésentente entre les associés paralyse le fonctionnement de la SCI, le tribunal judiciaire peut prononcer la dissolution judiciaire de la société sur le fondement de l’article 1844-7, 5° du Code civil. La dissolution conduit à la liquidation de la société et à la vente des biens, ce qui produit un effet équivalent à une cession forcée.

Comment est calculée la valeur des parts de SCI lors du divorce ?

La valeur des parts est déterminée en fonction de l’actif net de la société : valeur des biens immobiliers estimée par expertise, diminuée des dettes (emprunts, comptes courants d’associés, dettes fiscales). Une décote d’illiquidité de 10 a 20 % est généralement appliquée pour tenir compte du caractère peu liquide des parts de SCI. En cas de désaccord entre les époux, le notaire liquidateur ou le juge peut ordonner une expertise judiciaire pour fixer définitivement la valeur des parts.

Vous divorcez et détenez des parts de SCI ? Contactez le cabinet Excellim Avocats

La gestion d’une SCI en contexte de divorce requiert une double compétence en droit de la famille et en droit des sociétés. Maître Claire Genestier accompagne ses clients dans la valorisation, le partage ou la dissolution de leur SCI familiale, en veillant à la préservation de leurs intérêts patrimoniaux.