Dès le décès d’une personne, lorsque plusieurs héritiers recueillent ensemble les biens de la succession, une indivision successorale se forme de plein droit. Chaque héritier devient alors propriétaire d’une quote-part abstraite sur l’ensemble des biens, sans que l’un ou l’autre puisse revendiquer la propriété exclusive d’un bien déterminé avant le partage.
Ce régime est encadré par les articles 815 et suivants du Code civil. À titre d’exemple, si trois enfants héritent d’un bien immobilier, ils en deviennent copropriétaires à hauteur d’un tiers chacun de leurs droits indivis, jusqu’à ce qu’un partage soit réalisé, à l’amiable ou en justice.
L’indivision n’est pas un régime permanent. Elle a vocation à prendre fin, mais peut durer plusieurs années lorsque les héritiers ne parviennent pas à s’entendre. C’est précisément dans cet intervalle que les difficultés pratiques et juridiques se concentrent — qu’il s’agisse d’une indivision immobilière portant sur une résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.
Excellim Avocats, cabinet d’avocats en droit des successions à Lyon, fait le point.
Les droits des héritiers en indivision
Le droit d’usage sur le bien indivis
Chaque indivisaire dispose du droit d’user du bien indivis, à condition de ne pas en priver les autres. Ce droit est posé par l’article 815-9 du Code civil. En pratique, lorsqu’un héritier occupe seul le bien — une maison familiale par exemple — il porte atteinte aux droits indivis des autres copropriétaires.
Dans ce cas, il doit verser une indemnité d’occupation à l’indivision, sauf accord contraire entre les parties. Cette indemnité est généralement calculée par référence à la valeur locative du bien, pondérée selon les circonstances propres à chaque situation. L’estimation des biens concernés joue ici un rôle déterminant dans le calcul de cette indemnité.
La Cour de cassation a rappelé ce principe dans un arrêt récent :
Cass. 1re civ., 20 septembre 2023, n° 21-23.877 — L’héritier qui occupe le bien indivis à titre exclusif est redevable d’une indemnité d’occupation envers l’indivision, conformément aux articles 815-9 et 815-10 du Code civil.
Cette solution avait déjà été posée par un arrêt antérieur : Cass. 1re civ., 24 septembre 2014, n° 13-21.005. La jurisprudence est constante sur ce point.
Les actes conservatoires et les dépenses d’amélioration
Un héritier peut être amené à engager des dépenses pour le compte de l’indivision : remboursement d’un prêt immobilier, paiement de la taxe foncière, réalisation de travaux indispensables. Ces dépenses relèvent des actes conservatoires, que tout indivisaire peut accomplir seul pour préserver la valeur du bien commun. L’article 815-13 du Code civil lui reconnaît le droit d’obtenir une indemnité lors du partage, à hauteur des sommes engagées.
Il convient toutefois de distinguer :
- les dépenses de conservation, qui préservent la valeur du bien (réparations urgentes, charges fiscales) ;
- les dépenses d’amélioration, qui augmentent cette valeur (travaux de rénovation, extension).
Ces deux catégories ouvrent droit à indemnisation, mais selon des modalités de calcul différentes. La Cour de cassation a précisé les contours de ce régime dans plusieurs arrêts :
- Cass. 1re civ., 11 mai 2012, n° 11-17.497
- Cass. 1re civ., 12 octobre 2022, n° 21-10.578
En pratique, l’héritier qui a supporté ces charges doit conserver l’ensemble des justificatifs (factures, relevés bancaires, avis d’imposition) pour faire valoir sa créance lors des opérations de partage.
Le droit de demander le partage et les options pour sortir de l’indivision
Aucun héritier ne peut être contraint de rester en indivision. L’article 815 du Code civil pose ce principe clairement : nul n’est tenu de demeurer dans l’indivision. Chaque indivisaire peut, à tout moment, demander à sortir de l’indivision.
Plusieurs voies permettent de mettre fin à cette situation :
- Le partage amiable, lorsque tous les héritiers s’accordent sur la répartition des biens — que ce soit par un partage en nature attribuant chaque bien à un héritier déterminé, ou par une répartition de la valeur des actifs — généralement avec l’intervention d’un notaire ;
- Le partage judiciaire, lorsqu’un accord est impossible. Le tribunal est alors saisi pour ordonner l’ouverture des opérations de partage, conformément aux articles 838 et suivants du Code civil ;
- Les solutions extrajudiciaires, telles que la médiation ou la négociation assistée par avocat, qui permettent souvent de trouver un accord sans recourir au juge, dans des délais et à des coûts maîtrisés.
La Cour de cassation a confirmé le caractère d’ordre public de ce droit dans un arrêt de référence : Cass. com., 10 février 2015, n° 13-24.659. Aucune clause ne peut y faire obstacle de manière permanente.
Pour en savoir plus, consultez notre guide sur les successions.
La gestion de l’indivision : règles et blocages
Qui décide et à quelle majorité ?
La gestion de l’indivision obéit à des règles de majorité définies par l’article 815-3 du Code civil. Selon la nature de l’acte envisagé, les conditions varient :
- Les actes d’administration (entretien courant, conclusion de certains baux d’habitation) : une majorité des deux tiers des droits indivis suffit ;
- Les actes de disposition (vente d’un bien immobilier, constitution d’hypothèque) : l’unanimité des indivisaires est requise.
Cette distinction est source de nombreux conflits en pratique. Un héritier minoritaire peut bloquer une vente, même si les autres y sont favorables. À l’inverse, une majorité qualifiée peut imposer certaines décisions de gestion à un indivisaire récalcitrant. Le droit de cession des parts indivises est également encadré : tout indivisaire souhaitant vendre sa quote-part à un tiers doit respecter les droits de préemption reconnus aux autres cohéritiers, qui peuvent racheter ces parts en priorité aux mêmes conditions.
L’autorisation judiciaire et les mesures judiciaires en cas de désaccord
Lorsque le blocage paralyse la gestion du bien, le recours au juge offre plusieurs solutions. Les articles 815-4, 815-5 et 815-6 du Code civil prévoient notamment :
- L’autorisation judiciaire de passer un acte malgré le refus d’un indivisaire, lorsque ce refus met en péril l’intérêt commun ;
- La représentation judiciaire d’un indivisaire défaillant ou hors d’état de manifester sa volonté ;
- Des mesures judiciaires conservatoires urgentes pour préserver la valeur du bien, y compris en cas de risque de dégradation ou de blocage des comptes de l’indivision.
À titre d’exemple, un juge peut autoriser la vente judiciaire d’un bien immobilier grevé de dettes importantes — opération également appelée licitation — même si l’un des cohéritiers s’y oppose, dès lors que cette vente correspond à l’intérêt de l’indivision. Le prix est ensuite réparti entre les indivisaires au prorata de leurs droits respectifs.
La convention d’indivision : un outil de prévention
Pour éviter les blocages, les héritiers peuvent conclure une convention d’indivision, régie par les articles 1873-1 et suivants du Code civil. Ce document organise les règles relatives à la gestion de l’indivision, la répartition des charges, les modalités de prise de décision et les conditions d’une éventuelle sortie.
La convention d’indivision peut être conclue pour une durée déterminée (cinq ans renouvelables) ou indéterminée. Elle peut également désigner un gérant de l’indivision, chargé d’assurer la gestion courante sans avoir à consulter l’ensemble des héritiers pour chaque décision. Elle peut aussi préciser les modalités d’exercice des droits de préemption entre indivisaires, afin d’encadrer toute cession de parts à un tiers.
Cet outil est particulièrement utile lorsque les héritiers souhaitent conserver un bien sur le long terme — un immeuble locatif ou une résidence secondaire — sans procéder immédiatement au partage amiable.
Le rôle de l’avocat dans la gestion de l’indivision successorale
L’intervention d’un avocat apporte une réelle valeur ajoutée à chaque étape de l’indivision successorale, que la situation soit conflictuelle ou non.
En amont du conflit
L’avocat peut conseiller les héritiers sur leurs droits indivis respectifs, les aider à rédiger une convention d’indivision adaptée à leur situation, et anticiper les points de friction les plus fréquents : occupation du bien, prise en charge des charges, projet de vente, exercice des droits de préemption. Il peut également accompagner les parties dans l’estimation des biens composant la succession, étape indispensable à toute négociation sérieuse.
En cas de conflit
Lorsque les relations entre héritiers se dégradent, l’avocat peut :
- Faciliter le recours aux solutions extrajudiciaires — médiation, procédure participative — pour parvenir à un accord sans saisir le tribunal ;
- Saisir le juge pour obtenir une autorisation judiciaire d’acte ou une mesure conservatoire d’urgence ;
- Représenter son client dans le cadre d’un partage judiciaire, en défendant ses créances (indemnité d’occupation, dépenses de conservation) et sa quote-part dans l’actif successoral.
Dans la structuration des comptes entre indivisaires
L’un des aspects les plus techniques de l’indivision réside dans l’établissement des comptes entre indivisaires : qui a payé quoi, quelle indemnité est due, comment valoriser les dépenses d’amélioration ? L’avocat accompagne son client dans la constitution de son dossier et dans la présentation de ses prétentions devant le notaire chargé du partage amiable ou devant le tribunal dans le cadre d’un partage judiciaire.
Points de vigilance pratiques
Plusieurs situations méritent une attention particulière dans la gestion quotidienne d’une indivision successorale :
- La prescription des créances : les indemnités dues entre indivisaires se prescrivent. Il convient d’agir dans les délais légaux pour ne pas perdre ses droits ;
- La fiscalité de l’indivision : les revenus générés par un bien indivis (loyers notamment) sont imposables entre les mains de chaque indivisaire à proportion de ses droits ;
- Le décès d’un indivisaire : lorsqu’un héritier décède avant que le partage soit réalisé, ses propres héritiers entrent dans l’indivision, ce qui peut en complexifier la gestion et retarder toute démarche pour sortir de l’indivision ;
- La licitation : lorsque le bien ne peut faire l’objet d’un partage en nature — un appartement, par exemple — le tribunal peut ordonner sa vente aux enchères publiques ; le prix est ensuite réparti entre les indivisaires selon leurs droits respectifs ;
- L’exercice des droits de préemption : tout projet de cession de parts indivises à un tiers impose de respecter scrupuleusement la procédure de notification aux autres indivisaires, sous peine de nullité de la cession.
Ces situations illustrent pourquoi une indivision successorale non anticipée peut rapidement devenir une source de contentieux prolongé. Recourir à un conseil juridique dès l’ouverture de la succession — pour organiser la gestion de l’indivision, définir les règles de la convention d’indivision si les héritiers souhaitent maintenir le bien en commun, envisager un partage amiable ou préparer les conditions d’une sortie — permet souvent d’en limiter les effets et d’éviter des procédures longues et coûteuses.
