La licitation : une solution pour sortir de l'indivision
Après un divorce, une séparation ou un décès, il est fréquent que plusieurs personnes se retrouvent propriétaires ensemble d'un même bien immobilier. Cette situation, appelée indivision, peut devenir une source de tensions considérables lorsque les indivisaires ne parviennent pas à s'entendre sur le sort du bien.
Faut-il vendre la maison familiale ? L'un des ex-époux peut-il racheter la part de l'autre ? Que faire lorsqu'un héritier bloque toute décision ?
La licitation est le mécanisme juridique qui permet de résoudre ces situations en organisant la vente du bien indivis, soit à l'amiable entre les coindivisaires, soit aux enchères publiques lorsque tout accord est impossible.
Définie par l'article 1686 du Code civil, la licitation est la vente d'un bien indivis qui ne peut être commodément partagé en nature ou sans perte de valeur. Elle intervient principalement dans deux contextes : la liquidation du régime matrimonial après un divorce ou une séparation, et le règlement d'une succession.
Ce guide a été rédigé par les avocates du cabinet Excellim Avocats Lyon, Maître Claire Genestier, forte de plus de 20 ans d'expérience en droit de la famille et du patrimoine.
Il ne traite pas de la vente forcée par saisie immobilière, qui relève d'un tout autre régime juridique, mais uniquement de la licitation dans le cadre d'une liquidation de régime matrimonial, d'intérêts patrimoniaux entre partenaires ou concubins, ou d'une succession.
Vous y trouverez une explication détaillée de la procédure de licitation amiable et judiciaire, les conséquences fiscales à anticiper, le rôle de l'avocat à chaque étape et les alternatives possibles.
Dans ce guide
- Qu'est-ce que la licitation et dans quels cas s'applique-t-elle ?
- Comment se déroule la licitation amiable et judiciaire ?
- Quelle est la fiscalité applicable ?
- Quelles sont les alternatives pour sortir de l'indivision ?
- Pourquoi faire appel à un avocat spécialisé ?
Qu'est-ce que la licitation ?
Définition juridique
La licitation est la vente d'un bien détenu en indivision, lorsque ce bien ne peut pas être partagé en nature entre les indivisaires. L'article 1686 du Code civil dispose que « si une chose commune à plusieurs ne peut être partagée commodément et sans perte, [...] la vente s'en fait aux enchères, et le prix en est partagé entre les copropriétaires ».
En pratique, la licitation concerne le plus souvent des biens immobiliers (maison, appartement, terrain) car, par nature, un immeuble ne peut pas être « coupé en deux ». Le produit de la vente est ensuite réparti entre les indivisaires à proportion de leurs droits respectifs dans l'indivision.
Distinction essentielle
Il est essentiel de distinguer la licitation de la simple vente immobilière. Juridiquement, lorsque le bien est acquis par l'un des coindivisaires, l'opération est qualifiée de partage. Lorsqu'il est acquis par un tiers étranger à l'indivision, il s'agit d'une vente. Cette distinction a des conséquences fiscales majeures.
Les deux contextes principaux de la licitation
La licitation intervient principalement dans deux situations familiales.
Liquidation du régime matrimonial ou des intérêts patrimoniaux
Après un divorce, une séparation de corps, une rupture de PACS ou une séparation de concubins. Lorsque les ex-conjoints ou ex-partenaires possèdent un bien immobilier en commun ou en indivision et qu'ils ne parviennent pas à s'entendre sur son attribution, la licitation permet de débloquer la situation. Le juge aux affaires familiales (JAF) est compétent pour connaître de cette procédure.
Règlement d'une succession
Lorsque des héritiers se retrouvent en indivision sur un ou plusieurs biens et que le partage en nature est impossible ou qu'aucun accord amiable ne peut être trouvé, la licitation permet de vendre le bien et de répartir le prix entre les héritiers. Le tribunal judiciaire du lieu d'ouverture de la succession est alors compétent.
Licitation totale et licitation partielle
La licitation peut être totale ou partielle.
Licitation totale
Concerne l'ensemble des droits indivis sur un bien : un seul indivisaire ou un tiers acquiert la totalité du bien, ce qui met fin à l'indivision sur ce bien.
Licitation partielle
Ne porte que sur une fraction des droits indivis : un indivisaire rachète la part d'un ou plusieurs autres, mais l'indivision subsiste avec les indivisaires restants.
La licitation amiable
La licitation amiable est la voie privilégiée par le droit français. Elle intervient lorsque tous les indivisaires s'accordent sur le principe de la vente du bien et sur ses modalités.
Le principe
Dans le cadre d'une licitation amiable, les indivisaires conviennent entre eux de la cession du bien. Le plus souvent, l'un des coindivisaires rachète les parts des autres. L'opération est formalisée par un acte notarié lorsqu'elle porte sur un bien immobilier.
La licitation amiable présente plusieurs avantages significatifs par rapport à la voie judiciaire :
- Sa rapidité : quelques semaines à quelques mois suffisent en général
- Son coût réduit : les frais de procédure judiciaire sont évités
- La maîtrise du prix : les parties fixent librement la valeur du bien
- Des formalités allégées : dispense de certains diagnostics, absence de droit de rétractation et de droits de préemption dans certains cas
La procédure de la licitation amiable
Accord entre les indivisaires
Les coindivisaires se mettent d'accord sur le principe de la licitation, sur l'identité de l'acquéreur (l'un d'entre eux ou un tiers) et sur le prix de cession.
Évaluation du bien
Une estimation du bien est réalisée, soit par un agent immobilier, soit par un expert, afin de déterminer une valeur de marché objective. Cette évaluation est indispensable pour garantir l'équité de l'opération.
Notification aux coindivisaires
Lorsque la cession est envisagée au profit d'un tiers étranger à l'indivision, l'article 815-14 du Code civil impose au cédant de notifier aux autres indivisaires le prix, les conditions de la cession projetée ainsi que l'identité de l'acquéreur. Chaque indivisaire dispose alors d'un délai d'un mois pour exercer son droit de préemption.
Rédaction de l'acte de licitation
L'acte de licitation est rédigé par le notaire. Il constate le transfert de propriété et règle les aspects financiers : prix de cession, répartition du prix entre les indivisaires, paiement d'éventuelles soultes, imputation des charges et dettes de l'indivision.
Publication et enregistrement
L'acte est publié au service de la publicité foncière et soumis aux droits d'enregistrement correspondants.
Le droit de préemption des coindivisaires
Le droit de préemption est une protection essentielle accordée aux indivisaires par l'article 815-14 du Code civil. Lorsqu'un indivisaire envisage de céder ses droits à un tiers, il doit en informer les autres indivisaires par acte extrajudiciaire. Chaque indivisaire dispose d'un mois pour faire connaître sa décision d'exercer le droit de préemption aux prix et conditions notifiés.
Si un indivisaire exerce son droit de préemption, il dispose de deux mois supplémentaires pour réaliser l'acte de vente. Passé ce délai, sa déclaration de préemption est caduque.
Sanction
L'article 815-16 du Code civil prévoit que toute cession ou licitation réalisée en violation de ces dispositions est nulle.
La licitation judiciaire
Lorsque les indivisaires ne parviennent pas à un accord, la licitation judiciaire constitue le recours ultime pour sortir de l'indivision. Elle repose sur un principe fondamental du droit français : nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision (article 815 du Code civil).
Les conditions de la licitation judiciaire
La licitation judiciaire ne peut être ordonnée que si le bien ne peut pas être facilement partagé ou attribué. L'article 1377 du Code de procédure civile dispose que le tribunal ordonne, dans les conditions qu'il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués.
Plusieurs situations justifient le recours à la licitation judiciaire :
- Un indivisaire refuse de vendre ou de racheter les parts des autres
- Les indivisaires sont en désaccord sur la valeur du bien
- L'un des indivisaires occupe le bien et refuse de le libérer
- La complexité patrimoniale rend le partage en nature impossible
Règle des deux tiers
L'article 815-5-1 du Code civil permet aux indivisaires détenant au moins deux tiers des droits indivis de demander au tribunal l'autorisation de vendre un bien indivis, même sans l'accord unanime de tous les indivisaires.
La procédure de licitation judiciaire
L'assignation en partage et licitation
L'avocat du demandeur rédige une assignation en partage et licitation, qui est signifiée aux autres indivisaires par commissaire de justice. Conformément à l'article 1360 du Code de procédure civile, l'assignation doit contenir un descriptif sommaire du patrimoine à partager et préciser les intentions du demandeur quant à la répartition des biens, ainsi que les diligences entreprises en vue de parvenir à un partage amiable. Le juge compétent est le juge aux affaires familiales lorsque l'indivision résulte d'un divorce ou d'une séparation, et le tribunal judiciaire du lieu d'ouverture de la succession lorsqu'il s'agit d'une indivision successorale.
Le jugement ordonnant la licitation
Le tribunal examine la demande et, s'il l'estime fondée, ordonne la vente par adjudication. Le jugement fixe les conditions essentielles de la vente, notamment la mise à prix du bien. Il désigne un avocat ou un notaire chargé de dresser le cahier des charges et conditions de vente. Il est recommandé de prévoir dans l'assignation une clause de baisse progressive de la mise à prix en cas d'absence d'enchérisseur (par exemple, des baisses successives de 25 % puis de 33 %). À défaut, si aucune enchère n'est portée lors de la vente, il faudra relancer toute la procédure pour obtenir une nouvelle décision autorisant la baisse.
L'établissement du cahier des charges
Le cahier des charges est le document central de la procédure de licitation. Il décrit le bien mis en vente, fixe la mise à prix, détaille les conditions de la vente et rappelle les droits des indivisaires, notamment le droit de substitution. Deux clauses sont particulièrement importantes :
La publicité et les notifications
La vente fait l'objet d'une publicité légale et les indivisaires sont informés par sommation de commissaire de justice au moins un mois avant la date prévue pour l'adjudication.
L'audience d'adjudication
Le jour de la vente, les enchères se déroulent à la barre du tribunal ou en l'étude du notaire. Le bien est adjugé au plus offrant et dernier enchérisseur, après un décompte de 90 secondes sans nouvelle enchère. Les indivisaires peuvent eux-mêmes se porter enchérisseurs.
La surenchère et la substitution
Dans les dix jours suivant l'adjudication, toute personne peut former une surenchère du dixième, c'est-à-dire proposer un prix supérieur d'au moins 10 % au prix d'adjudication. Cette surenchère déclenche une nouvelle vente aux enchères. Par ailleurs, chaque indivisaire dispose d'un mois pour exercer son droit de substitution et prendre la place de l'adjudicataire, au prix de l'adjudication.
La répartition du prix
Le prix de la vente est réparti entre les indivisaires à proportion de leurs droits dans l'indivision, après déduction des frais de procédure, des charges de l'indivision et du passif éventuel.
Face à une indivision bloquée, la licitation judiciaire est parfois la seule solution pour protéger vos intérêts et sortir d'une situation qui s'enlise. Bien accompagnée, cette procédure permet d'obtenir une vente effective du bien et de mettre fin à un conflit qui, autrement, pourrait durer des années. Mon rôle est d'abord d'évaluer avec vous toutes les options — négociation amiable, médiation, expertise contradictoire — afin de choisir la stratégie la plus adaptée à votre situation. Et lorsque la voie amiable n'aboutit pas, la licitation judiciaire devient un levier puissant pour faire valoir vos droits. L'essentiel est d'être bien conseillé dès le départ pour maximiser vos chances d'obtenir un résultat satisfaisant, quelle que soit la voie choisie.
La fiscalité de la licitation
La question fiscale est un aspect essentiel de la licitation, car les droits applicables varient considérablement selon que le bien est acquis par un indivisaire ou par un tiers.
Licitation au profit d'un coindivisaire
Lorsque le bien est acquis par l'un des indivisaires (licitation dite « au profit d'un colicitant »), l'opération est juridiquement assimilée à un partage. Elle est soumise à un droit d'enregistrement de 2,50 % en application de l'article 750-II du Code général des impôts, à condition que la licitation porte sur des biens dépendant d'une succession, d'une communauté conjugale ou d'une indivision assimilée, et qu'elle intervienne au profit de membres originaires de l'indivision.
Point d'attention : divorce et licitation
Le taux réduit de 1,10 % applicable aux partages d'intérêts patrimoniaux consécutifs à un divorce, une séparation de corps ou une rupture de PACS (article 746 du Code général des impôts) ne s'applique pas aux licitations. Le ministère de l'économie a confirmé cette position dans une réponse ministérielle de 2022. Les licitations restent donc soumises au taux de 2,50 %, même lorsqu'elles sont consécutives à un divorce.
L'assiette de la taxe est calculée sur la valeur des biens, sans soustraction de la part de l'acquéreur lorsque la licitation met fin à l'indivision.
Licitation au profit d'un tiers
Lorsque le bien est acquis par une personne étrangère à l'indivision, l'opération constitue une vente classique, soumise aux droits de mutation à titre onéreux au taux normal, soit environ 5,80 % pour les immeubles (selon le département), calculés sur l'intégralité du prix d'adjudication.
Comparaison fiscale
| Au profit d'un coindivisaire | Au profit d'un tiers | |
|---|---|---|
| Qualification | Partage | Vente |
| Droits d'enregistrement | 2,50 % | ~5,80 % |
| Assiette | Valeur totale du bien | Prix d'adjudication |
Les frais annexes
Au-delà des droits d'enregistrement, la licitation engendre d'autres frais :
- Les émoluments du notaire, calculés proportionnellement à la valeur du bien
- La contribution de sécurité immobilière (0,10 % de la valeur du bien, minimum 15 euros)
- Les honoraires d'avocat, en cas de licitation judiciaire
- Les frais de commissaire de justice pour les significations et notifications
- Les frais de publicité légale
- Les éventuels frais d'expertise immobilière
Les alternatives à la licitation
Avant d'engager une procédure de licitation, il est indispensable d'examiner les autres options disponibles pour sortir de l'indivision.
Le rachat de soulte
Le rachat de soulte consiste pour un indivisaire à acquérir la part des autres en leur versant une compensation financière correspondant à la valeur de leurs droits. Cette solution est souvent la plus simple lorsque l'un des indivisaires souhaite conserver le bien et dispose de la capacité financière pour financer le rachat. L'opération est formalisée par un acte notarié et soumise au droit de partage (1,10 % en cas de divorce, 2,50 % dans les autres cas).
L'attribution préférentielle
L'article 831 du Code civil prévoit que le conjoint survivant ou tout héritier copropriétaire peut demander l'attribution préférentielle de certains biens, notamment le logement familial ou un local professionnel. L'attributaire doit alors indemniser les autres indivisaires par le versement d'une soulte.
Un bien faisant l'objet d'une attribution préférentielle ne peut pas être vendu par licitation.
La convention d'indivision
L'article 1873-1 du Code civil permet aux indivisaires de conclure une convention d'indivision pour une durée maximale de cinq ans, renouvelable. Cette convention organise la gestion du bien indivis et suspend temporairement le droit de demander le partage.
Cette solution est souvent utilisée lorsque les conditions du marché immobilier sont défavorables ou lorsqu'il est dans l'intérêt des enfants de maintenir le logement familial à court terme.
La vente amiable à un tiers
Plutôt que de passer par une vente aux enchères, les indivisaires peuvent s'accorder pour vendre le bien de gré à gré sur le marché immobilier classique, puis se partager le prix. Cette solution permet généralement d'obtenir un meilleur prix qu'une adjudication aux enchères.
Le rôle de l'avocat dans la procédure de licitation
En matière de licitation, l'assistance d'un avocat spécialisé est un atout décisif. L'avocat ne se contente pas de vous représenter devant le juge : il vous conseille, vous informe et vous aide à construire une stratégie adaptée à votre situation.
Pourquoi faire appel à un avocat ?
Définir la meilleure stratégie patrimoniale : avant toute chose, l'avocat analyse votre situation et évalue les différentes options : vente amiable, rachat de soulte, attribution préférentielle ou licitation. Il vous oriente vers la solution la plus adaptée à vos intérêts et les plus avantageuse sur le plan fiscal.
Conduire les négociations amiables : dans la majorité des cas, une solution négociée est préférable à une vente forcée aux enchères. L'avocat négocie en votre nom avec les autres indivisaires ou leurs conseils pour trouver un accord sur le prix, les modalités de la cession et la répartition du produit.
Mener la procédure judiciaire : en cas d'échec des négociations, l'avocat est indispensable pour engager et conduire la procédure de licitation judiciaire. Il rédige l'assignation, constitue le dossier, plaide devant le juge et veille au respect de vos droits à chaque étape.
Optimiser la fiscalité : le choix entre une licitation et un partage classique a des conséquences fiscales significatives. L'avocat veille à la bonne qualification juridique de l'opération pour éviter un traitement fiscal défavorable.
Protéger vos droits lors de l'adjudication : lors de la vente aux enchères, l'avocat vous assiste pour porter les enchères si vous souhaitez acquérir le bien, exercer votre droit de substitution ou former une surenchère du dixième si le prix obtenu est insuffisant.
Ce que notre cabinet peut faire pour vous
Chez Excellim Avocats, Maître Claire Genestier accompagne ses clients dans toutes les procédures de licitation, qu'il s'agisse d'une liquidation de régime matrimonial après divorce ou du règlement d'une succession conflictuelle.
Notre approche repose sur 3 piliers :
Chaque situation patrimoniale est unique et mérite une analyse approfondie.
Plus de 20 ans d'expérience et plus de 2 000 familles accompagnées dans la résolution de litiges patrimoniaux.
Nous privilégions systématiquement la négociation et l'accord amiable, tout en étant pleinement préparées à défendre vos intérêts en justice.
FAQ : les questions les plus fréquentes
Qu'est-ce qu'une licitation immobilière ?
La licitation immobilière est la vente d'un bien immobilier détenu en indivision, soit à l'amiable entre les coindivisaires, soit aux enchères publiques par décision de justice. Elle intervient lorsque le bien ne peut pas être partagé en nature et qu'aucun accord n'a pu être trouvé sur son attribution à l'un des indivisaires. Le produit de la vente est ensuite réparti entre les indivisaires à proportion de leurs droits.
Quelle est la différence entre licitation amiable et licitation judiciaire ?
La licitation amiable suppose l'accord de tous les indivisaires sur le principe et les conditions de la vente. Elle est plus rapide, moins coûteuse et permet aux parties de fixer librement le prix. La licitation judiciaire est ordonnée par le tribunal lorsqu'aucun accord n'est possible. Elle prend la forme d'une vente aux enchères publiques, avec une procédure formalisée qui dure généralement entre 12 et 24 mois.
Peut-on forcer la vente d'un bien indivis ?
Oui. L'article 815 du Code civil pose le principe que nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision. Tout indivisaire peut saisir le tribunal pour demander le partage et, si le bien ne peut être partagé en nature, la vente par adjudication sur licitation. Par ailleurs, l'article 815-5-1 du Code civil permet aux indivisaires détenant au moins deux tiers des droits de demander au tribunal l'autorisation de vendre, même sans l'accord unanime.
Quel est le coût d'une licitation ?
Le coût varie selon qu'il s'agit d'une licitation amiable ou judiciaire. En licitation amiable, les frais se limitent essentiellement aux émoluments du notaire et aux droits d'enregistrement (2,50 % au profit d'un colicitant). En licitation judiciaire, il faut ajouter les honoraires d'avocat (généralement entre 3 000 et 10 000 euros selon la complexité), les frais de commissaire de justice, les frais de publicité et les éventuels frais d'expertise.
Le bien risque-t-il de se vendre en dessous de sa valeur ?
C'est l'un des risques majeurs de la licitation judiciaire. La vente aux enchères, dans un contexte conflictuel, aboutit fréquemment à un prix inférieur à la valeur de marché du bien. La mise à prix est généralement fixée entre 25 % et 33 % de la valeur vénale du bien pour attirer les enchérisseurs. Si le mécanisme des enchères peut faire monter le prix, il n'est pas rare que le bien soit adjugé à un prix décevant. C'est pourquoi la recherche d'un accord amiable reste toujours préférable.
Un indivisaire peut-il racheter le bien lors de la vente aux enchères ?
Oui. Tout indivisaire peut se porter enchérisseur lors de l'adjudication, au même titre que n'importe quel tiers. Il bénéficie en outre d'un droit de substitution prévu par l'article 815-15 du Code civil, qui lui permet de se substituer à l'adjudicataire dans un délai d'un mois après la vente, au prix de l'adjudication.
Quelle est la fiscalité applicable à la licitation en cas de divorce ?
En cas de divorce, la licitation au profit d'un ex-époux est soumise à un droit d'enregistrement de 2,50 % sur la valeur du bien, en application de l'article 750-II du Code général des impôts. Ce taux est supérieur au droit de partage de 1,10 % applicable aux partages consécutifs à un divorce. Cette différence de traitement fiscal doit être prise en compte dans le choix de la stratégie de sortie de l'indivision.
Le cabinet Excellim Avocats intervient-il aussi dans les licitations amiables ?
Absolument. La licitation amiable est même souvent la voie que nous privilégions en première intention. Faire des propositions amiables est une obligation légale avant toute demande de licitation judiciaire. Maître Genestier accompagne ses clients à chaque étape de la négociation : évaluation du bien, discussion des conditions de vente avec les autres indivisaires, rédaction de l'accord et suivi jusqu'à la signature chez le notaire.