Lorsqu’un couple se sépare, la question du crédit immobilier en cours sur le domicile conjugal devient une préoccupation centrale. Qui continue à payer les mensualités ? La banque peut-elle se retourner contre l’un des deux ex-conjoints ? Comment sortir d’un emprunt contracté à deux ?
Le prêt immobilier souscrit pendant le mariage engage les deux emprunteurs solidairement vis-à-vis de la banque, et cette solidarité ne disparaît pas automatiquement avec le prononcé du divorce.
Excellim Avocats, cabinet d’avocats en divorce à Lyon depuis plus de 18 ans, constate que le sort du crédit immobilier est l’un des points les plus sensibles de la liquidation du régime matrimonial.
Le prêt immobilier pendant la procédure de divorce : la solidarité maintenue
Le principe de solidarité entre coemprunteurs
Lorsque deux époux souscrivent ensemble un prêt immobilier, ils s’engagent solidairement auprès de la banque. Cette solidarité signifie que l’établissement prêteur peut exiger le paiement de la totalité des mensualités auprès de n’importe lequel des deux emprunteurs.
L’article 220 du Code civil renforce ce principe : « Chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants. Toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement. »
La solidarité survit à la procédure de divorce
L’introduction d’une procédure de divorce ne met pas fin à la solidarité entre coemprunteurs. Tant que le prêt n’a pas été remboursé intégralement, racheté par l’un des époux ou que la banque n’a pas consenti à la désolidarisation, les deux ex-conjoints restent tenus au remboursement.
Les conséquences d’un défaut de paiement pendant la procédure
Si l’un des époux cesse de payer sa part des mensualités durant la procédure de divorce, la banque se retourne contre l’autre coemprunteur. L’époux qui a payé plus que sa part dispose d’un recours en contribution.
L’attribution du logement pendant la procédure : jouissance gratuite ou onéreuse ?
Les mesures provisoires du juge aux affaires familiales
Dès le début de la procédure de divorce contentieux, le juge aux affaires familiales peut prendre des mesures provisoires concernant le logement familial. L’article 255 du Code civil prévoit la possibilité d’attribuer à l’un des époux la jouissance du domicile conjugal, à titre gratuit ou à titre onéreux.
La jouissance gratuite
Lorsque le juge attribue la jouissance du logement à titre gratuit, l’époux qui occupe le logement ne devra pas d’indemnité d’occupation à l’autre. En revanche, cette jouissance gratuite ne dispense pas du remboursement du prêt.
La jouissance onéreuse
Lorsque la jouissance est attribuée à titre onéreux, l’époux qui occupe le logement devra une indemnité d’occupation à la communauté ou à l’indivision. L’indemnité est généralement fixée avec une décote de 20 à 30 % par rapport au loyer de marché.
Les solutions pour le prêt immobilier après le divorce
Solution 1 : le rachat de soulte par l’un des époux
L’époux attributaire rachète la part de l’autre en lui versant une somme correspondant à la moitié de la valeur nette du bien.
Exemple : Le domicile conjugal est estimé à 400 000 euros. Le capital restant dû sur le prêt est de 150 000 euros. La valeur nette du bien est de 250 000 euros. L’époux qui conserve le bien doit verser à l’autre une soulte de 125 000 euros.
Solution 2 : la désolidarisation du coemprunteur
La désolidarisation consiste à obtenir de la banque qu’elle libère l’un des coemprunteurs de son engagement. Il est essentiel de comprendre que la désolidarisation n’est pas un droit : c’est une faveur accordée par la banque. En pratique, elle est souvent refusée.
Solution 3 : la vente du bien immobilier
Lorsque aucun des deux époux ne souhaite ou ne peut conserver le domicile conjugal, la vente du bien constitue la solution la plus simple. Le prix de vente permet de rembourser le crédit par anticipation et le solde est partagé.
Solution 4 : le maintien en indivision
Les ex-époux peuvent décider de maintenir le bien en indivision après le divorce. L’article 815 du Code civil rappelle que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ». Une convention d’indivision, d’une durée maximale de cinq ans renouvelable, est vivement recommandée.
La répartition des remboursements effectués pendant la procédure
Le remboursement du prêt sur des fonds communs
Lorsque le prêt est remboursé avec les revenus du couple (biens communs sous le régime de la communauté légale), aucune créance n’est générée entre les époux.
Le remboursement du prêt par un seul époux après la séparation de fait
Après la date d’effet du divorce, la communauté est dissoute et une indivision post-communautaire lui succède. L’époux qui continue seul à rembourser le crédit dispose alors d’une créance contre l’indivision.
Le cas particulier du régime de séparation de biens
En régime de séparation de biens, si les deux époux sont coemprunteurs, chacun est tenu de rembourser la moitié du prêt, sauf convention contraire.
Les frais et les coûts à anticiper
Les pénalités de remboursement anticipé
Elles sont plafonnées par la loi à six mois d’intérêts sur le capital remboursé par anticipation, dans la limite de 3 % du capital restant dû.
Les droits de partage
Le droit de partage est de 1,10 % sur la valeur nette du bien attribué.
Les frais de notaire
Les émoluments du notaire sont réglementés et proportionnels à la valeur des biens concernés.
Cas particuliers et situations complexes
Le prêt souscrit par un seul époux
Sous le régime de la communauté, si le prêt a financé l’acquisition d’un bien commun, la dette reste commune.
Le bien acheté avant le mariage
Si le remboursement du prêt a été assuré pendant le mariage avec des fonds communs, la communauté dispose d’une créance contre l’époux propriétaire (récompense).
Le cautionnement par un tiers
Si un tiers s’est porté caution du prêt immobilier, le divorce ne modifie pas son engagement.
