Lorsqu’un bien appartient à plusieurs personnes en indivision — à la suite d’une succession, d’un divorce ou d’une séparation — la règle générale veut que tout indivisaire puisse exercer son droit au partage et, faute d’accord, que les biens soient vendus aux enchères. L’attribution préférentielle permet d’échapper à cette issue en donnant à l’un des indivisaires le droit d’obtenir un bien indivis déterminé, à charge pour lui de verser aux autres une soulte, c’est-à-dire une somme compensant la valeur de leurs droits.
Ce mécanisme répond à un objectif précis : éviter la dispersion d’un patrimoine familial ou professionnel lorsque l’un des indivisaires a un intérêt légitime à conserver le bien. Il s’applique aussi bien au logement du défunt qu’à un domaine agricole, une entreprise, une partie d’entreprise, des parts sociales ou tout autre actif soumis aux règles de l’indivision légale.
Excellim Avocat, cabinet d’avocats lyonnais en droit de la famille et du patrimoine, vous informe.
Les textes applicables dans le Code civil
L’attribution préférentielle est encadrée par plusieurs dispositions du Code civil, dont les principales sont les suivantes :
- Articles 831, 831-2, 831-3, 832, 832-1, 832-2, 832-3 et 832-4 du Code civil : ils définissent les conditions d’attribution préférentielle et les modalités selon la nature du bien et la situation des parties ;
- Article 832-3, alinéa 3 du Code civil : il fixe les critères que le tribunal doit appliquer lorsque plusieurs indivisaires revendiquent le même bien indivis ;
- Article 1476 du Code civil : applicable lors de la liquidation d’une communauté conjugale, que ce soit après divorce ou après décès, notamment lorsque le conjoint survivant formule une demande d’attribution ;
- Article 515-6 du Code civil : applicable aux partenaires de Pacs dans le cadre du partage des biens acquis en commun ;
- Article 1381 du Code de procédure civile : relatif aux aspects procéduraux du partage judiciaire.
Dans quelles situations peut-on recourir à l’attribution préférentielle ?
L’attribution préférentielle intervient dans des contextes variés, dès lors qu’une indivision doit être liquidée et que le droit au partage est mis en œuvre :
- Partage successoral : un héritier souhaite conserver le logement du défunt, un domaine agricole, un fonds de commerce ou des parts sociales. Les règles successorales issues du Code civil organisent précisément cette faculté ;
- Divorce ou séparation : lors du partage des biens de la communauté conjugale, l’un des époux formule une demande d’attribution portant sur le logement familial ou un bien professionnel. Le contrat de mariage peut, selon son contenu, influencer les droits respectifs des époux ;
- Conjoint survivant : en matière successorale, le conjoint survivant bénéficie d’un droit d’attribution préférentielle sur le logement qu’il occupait avec le défunt, prévu à l’article 831-2 du Code civil ;
- Dissolution d’un Pacs : les partenaires se trouvent en indivision sur un bien acquis ensemble et souhaitent éviter la vente forcée ;
- Indivision entre membres d’une fratrie : des héritiers souhaitent préserver un bien familial en permettant à l’un d’eux de le conserver, moyennant indemnisation des cohéritiers.
Les conditions d’attribution préférentielle retenues par les tribunaux
L’attribution préférentielle n’est pas accordée automatiquement. Le juge examine plusieurs éléments concrets avant de faire droit à la demande.
L’aptitude à gérer et à conserver le bien indivis
Le demandeur doit démontrer qu’il est en mesure d’entretenir le bien, de l’exploiter si nécessaire, et de le maintenir en bon état. Pour une entreprise ou une partie d’entreprise, la durée de la participation personnelle à son activité constitue un critère d’appréciation retenu par les juridictions.
L’intérêt légitime à obtenir le bien
Il doit exister un lien entre le demandeur et le bien : occupation du logement comme résidence principale, exercice d’une activité professionnelle dans les locaux, exploitation personnelle d’un domaine agricole — y compris dans le cadre d’un bail emphytéotique —, ou encore gestion effective d’une société dont les parts sont en indivision.
La capacité de financement et le paiement de la soulte
Le demandeur doit être en mesure de régler la soulte due aux autres indivisaires au titre de leur indemnisation. À défaut, le tribunal peut refuser l’attribution ou prévoir des délais de paiement. Le délai de paiement de la soulte peut être accordé lorsque le demandeur justifie de difficultés de trésorerie passagères mais dispose de garanties suffisantes.
La procédure à suivre pour formuler une demande d’attribution préférentielle
Quand formuler la demande ?
La demande d’attribution préférentielle peut être présentée dès l’ouverture de la succession ou de l’indivision, et jusqu’à la clôture des opérations de partage. Il n’est pas nécessaire d’attendre la fin d’une expertise d’évaluation du bien pour saisir le juge. Dans le cadre d’un partage successoral, plus la demande est formulée tôt, plus le dossier peut être construit avec soin.
Accord amiable ou intervention du tribunal
Lorsque tous les co-indivisaires s’accordent sur l’attribution d’un bien à l’un d’entre eux, la procédure reste amiable et le notaire peut formaliser le partage des biens sans recours au juge. En l’absence d’accord, le tribunal judiciaire est saisi dans le cadre d’un partage judiciaire. Le juge tranche alors en tenant compte des critères légaux et des intérêts en présence, en veillant au respect du droit de propriété de chacun des indivisaires.
Demandes conjointes
Plusieurs indivisaires peuvent formuler ensemble une demande d’attribution. Par exemple, deux enfants héritiers peuvent souhaiter conserver la maison familiale en indivision entre eux, à charge de verser une soulte aux autres héritiers au titre de leur indemnisation. Cette configuration est expressément admise par les textes du Code civil.
Demandes concurrentes
Lorsque plusieurs indivisaires revendiquent le même bien indivis, le tribunal arbitre selon les critères posés par l’article 832-3, alinéa 3 du Code civil : aptitude à gérer le bien, intérêt à s’y maintenir, durée de la participation personnelle à l’activité pour une entreprise ou une partie d’entreprise. Le juge dispose d’un pouvoir d’appréciation souverain. Cette situation s’apparente, dans sa logique, à un droit de préemption entre indivisaires, même si les deux mécanismes restent juridiquement distincts.
Le calcul et le paiement de la soulte
La soulte correspond à la différence entre la valeur du bien attribué et la quote-part de l’attributaire dans l’indivision. Elle est calculée sur la base de la valeur du bien au jour du partage, telle qu’elle ressort de l’accord des parties ou, à défaut, d’une expertise judiciaire. Le versement de cette somme assure l’indemnisation des cohéritiers ou des co-indivisaires à hauteur de leurs droits respectifs.
Le délai de paiement de la soulte peut, dans certains cas, être étalé dans le temps. Le tribunal peut l’accorder lorsque le demandeur justifie de difficultés passagères et présente des garanties suffisantes. Cette souplesse ne dispense pas d’anticiper le financement avant d’engager la procédure.
En matière successorale, la valeur du bien retenue pour le calcul de la soulte est celle au jour du partage et non au jour du décès, ce qui peut avoir des conséquences importantes en cas de variation du marché immobilier.
Le droit de propriété à l’issue de l’attribution préférentielle
Une fois l’attribution prononcée — amiablement ou judiciairement — et la soulte réglée, l’attributaire devient seul titulaire du droit de propriété sur le bien. L’indivision prend fin sur ce bien précis. Les autres indivisaires reçoivent leur part sous forme de liquidités, ce qui clôt leurs droits sur l’actif concerné dans le cadre du partage des biens.
Cette consolidation du droit de propriété est l’un des intérêts pratiques du mécanisme : elle offre à l’attributaire une sécurité juridique que la situation d’indivision ne permettait pas, notamment pour obtenir un financement bancaire ou transmettre le bien à terme.
Attribution préférentielle et attribution éliminatoire : ne pas confondre
Ces deux mécanismes sont souvent confondus, alors qu’ils répondent à des logiques différentes.
L’attribution éliminatoire, régie par l’article 824 du Code civil, permet à certains indivisaires de racheter la part de celui qui souhaite sortir de l’indivision. L’objectif n’est pas de mettre fin à l’indivision sur le bien, mais au contraire de la maintenir entre les indivisaires restants. Ce dispositif suppose qu’il y ait au moins trois indivisaires au départ, pour qu’une indivision légale puisse subsister après le rachat.
L’attribution préférentielle, quant à elle, met fin à l’indivision sur le bien attribué : l’attributaire en devient seul propriétaire, à charge de verser une soulte aux autres, assurant ainsi leur pleine indemnisation.
| Critère | Attribution préférentielle | Attribution éliminatoire |
|---|---|---|
| Texte applicable | Art. 831 et s. C. civ. | Art. 824 C. civ. |
| Objectif | Mettre fin à l’indivision sur le bien | Maintenir l’indivision entre les restants |
| Nombre d’indivisaires requis | Au moins deux | Au moins trois au départ |
| Résultat | Un indivisaire devient seul propriétaire | L’indivision se poursuit sans l’indivisaire sortant |
Points de vigilance pour les praticiens
Plusieurs aspects méritent une attention particulière lors de la mise en œuvre de l’attribution préférentielle.
- Le financement de la soulte : anticiper le montage financier est indispensable avant d’engager la procédure. Un refus de prêt bancaire après l’attribution peut conduire à des situations complexes, notamment lorsque le délai de paiement de la soulte accordé par le tribunal arrive à échéance.
- L’évaluation du bien indivis : en cas de désaccord sur la valeur, une expertise judiciaire sera ordonnée. Disposer d’estimations préalables permet d’anticiper le montant de la soulte et d’apprécier la faisabilité financière du projet.
- Les délais procéduraux : dans le cadre d’un partage judiciaire, les délais peuvent être longs. La demande d’attribution préférentielle doit être formulée sans attendre, dès l’ouverture de la procédure de partage des biens.
- La concurrence entre demandeurs : lorsque plusieurs héritiers revendiquent le même bien, préparer un dossier solide démontrant l’aptitude à gérer le bien et l’intérêt légitime à l’obtenir est déterminant. Les conditions d’attribution préférentielle posées par le Code civil laissent au juge une marge d’appréciation que seule une argumentation documentée peut orienter favorablement.
- Les régimes matrimoniaux : en cas de divorce, les règles applicables à la liquidation de la communauté conjugale s’articulent avec celles de l’attribution préférentielle via l’article 1476 du Code civil. Le contrat de mariage, selon son régime, peut modifier l’étendue des droits de chaque époux sur les biens communs et complexifier l’analyse.
- Le conjoint survivant : il bénéficie d’un régime spécifique au titre de l’article 831-2 du Code civil, qui lui reconnaît un droit d’attribution préférentielle sur le logement et le mobilier le garnissant. Ce droit s’exerce indépendamment des règles successorales ordinaires, prime sur les demandes concurrentes des autres héritiers, et constitue l’une des protections les plus solides que le droit de propriété reconnaît au conjoint survivant dans le cadre du partage successoral.
L’attribution préférentielle est un outil du partage des biens qui permet à un indivisaire de conserver un bien indivis sans passer par la vente aux enchères, sous réserve de verser une soulte assurant l’indemnisation des cohéritiers ou co-indivisaires.
Elle s’applique dans de nombreuses situations — partage successoral, divorces, séparations de partenaires — et couvre des biens variés : logement, domaine agricole, entreprise ou partie d’entreprise, parts sociales.
Le conjoint survivant bénéficie à ce titre d’une protection renforcée dans le Code civil. L’octroi de l’attribution dépend de critères concrets appréciés par le juge, et sa mise en œuvre suppose une préparation rigoureuse, notamment sur le plan financier. En cas de demandes d’attribution concurrentes, la qualité du dossier présenté au tribunal fait souvent la différence.
