Mettre fin à une indivision n’est pas toujours simple. Lorsque le partage amiable échoue ou que le bien indivis ne se prête pas à une division en nature, la licitation s’impose comme la voie permettant aux héritiers en indivision — ou à tout autre indivisaire — de sortir d’indivision dans une situation bloquée. Mécanisme à mi-chemin entre la procédure civile et la technique notariale, la licitation faisant cesser l’indivision obéit à des règles précises, tant sur le plan procédural que fiscal, dont la maîtrise conditionne la sécurité de l’opération.
Cet article, rédigé par Excellim Avocats, cabinet d’avocats en licitation à Lyon 6ᵉ, présente le régime juridique et fiscal applicable, à destination des praticiens du droit amenés à conseiller des indivisaires en désaccord ou confrontés à une succession complexe.
I. Régime juridique de la licitation
A. Fondement légal et conditions de recours
Le droit de provoquer le partage est consacré par le Code civil. L’article 815 pose le principe selon lequel nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision. Ce droit est d’ordre public, sauf convention contraire limitée dans le temps.
La licitation intervient dans le cadre du partage judiciaire lorsque le tribunal constate qu’une attribution du bien à l’un des indivisaires sans léser les autres est impossible, ou que le bien ne peut être commodément partagé en nature. Plusieurs dispositions du Code civil encadrent cette procédure :
- Article 815 : droit de provoquer le partage à tout moment ;
- Article 815-17 : possibilité pour les créanciers d’un indivisaire de demander le partage au nom de leur débiteur — ce que l’on appelle parfois le droit d’action oblique — avec faculté pour les autres indivisaires de stopper cette action en réglant la dette, ce qui constitue une forme de règlement des comptes entre indivisaires et créanciers ;
- Articles 822 et suivants : organisation du partage judiciaire ;
- Articles 831 et suivants : attribution préférentielle, alternative à la licitation dans certains cas.
Le Code de procédure civile complète ce dispositif en organisant la procédure de partage judiciaire et les modalités de vente sur licitation, y compris les règles relatives à la procédure d’assignation devant le tribunal compétent.
B. Licitation amiable et licitation judiciaire : deux voies distinctes
La licitation peut emprunter deux chemins selon le degré de coopération entre les indivisaires.
La licitation amiable intervient lorsque les indivisaires s’accordent sur le principe d’une mise en vente du bien, sans avoir à saisir le juge. Elle se déroule devant notaire et offre davantage de souplesse dans l’organisation de la vente aux enchères, notamment pour la fixation de la mise à prix et la rédaction des conditions générales de vente. Elle est généralement moins coûteuse et plus rapide que la voie judiciaire.
La licitation judiciaire, en revanche, est ordonnée par le tribunal lorsque les conflits d’indivision rendent tout accord impossible. Elle s’inscrit dans le cadre d’une procédure judiciaire plus formalisée, avec désignation d’un notaire commis par le juge et organisation d’une mise en vente judiciaire selon des modalités strictement encadrées.
Dans les deux cas, le bien est vendu par voie d’enchères publiques, et le prix obtenu est réparti entre les indivisaires proportionnellement à leurs droits respectifs.
C. Déroulement de la procédure de licitation judiciaire
Lorsque le tribunal ordonne la licitation, il fixe la mise à prix et les conditions de vente. La procédure se déroule selon les étapes suivantes :
- Désignation d’un notaire chargé d’établir le cahier des charges, déposé au greffe ou à l’étude, qui précise les modalités de la vente, les charges grevant le bien et les conditions générales de vente applicables ;
- Publicité légale destinée à informer les tiers et à susciter des enchères concurrentes ;
- Adjudication, en audience publique ou devant notaire, au profit du plus offrant — on parle alors d’adjudication contradictoire, dans la mesure où chaque enchérisseur peut surenchérir en présence des autres ;
- Répartition du prix entre les indivisaires proportionnellement à leurs droits, après déduction des frais et dettes éventuelles.
D. Droits spécifiques et cas particuliers
La licitation n’est pas inévitable dès lors que certains mécanismes permettent d’y faire obstacle ou d’en atténuer les effets.
L’attribution préférentielle (articles 831 et suivants du Code civil) permet à un indivisaire de se voir attribuer un bien en priorité, notamment le logement familial ou un bien professionnel, sous réserve de verser une soulte aux autres. Ce mécanisme joue un rôle particulier dans les situations impliquant la protection des mineurs ou d’un conjoint survivant, pour lesquels le maintien dans le logement peut primer la logique de partage des biens indivis.
La Cour de cassation a confirmé cette possibilité dans un arrêt de référence :
« Le conjoint ou le coïndivisaire occupant le logement peut demander l’attribution préférentielle même lorsque l’un des indivisaires fait l’objet d’une procédure collective. »
Cass. com., 20 sept. 2017, n° 16-14.295 F-PBI
Le maintien dans l’indivision peut également être demandé au tribunal, notamment pour préserver l’exploitation d’un bien agricole ou professionnel.
Par ailleurs, les indivisaires disposent d’un droit de préemption dans certaines situations, notamment lorsqu’un coïndivisaire souhaite céder ses droits à un tiers. Ce droit de préemption, prévu à l’article 815-14 du Code civil, leur permet de se substituer à l’acquéreur pressenti dans un délai d’un mois à compter de la notification. Il constitue un outil de contrôle de la composition de l’indivision, distinct de la licitation mais souvent évoqué dans le même contexte de sortie d’indivision.
Quant à l’adjudicataire, il acquiert en principe le bien libre des droits non opposables aux tiers. Toutefois, certains droits — comme l’usufruit ou les droits du conjoint survivant — peuvent subsister selon les circonstances.
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II. Régime fiscal de la licitation
Le traitement fiscal de la licitation dépend d’une distinction que l’administration fiscale opère avec rigueur : la licitation est-elle réalisée au profit d’un coïndivisaire ou d’un tiers ? Cette différence emporte des conséquences importantes en matière de droits d’enregistrement et de plus-values.
A. Droits d’enregistrement : partage ou mutation à titre onéreux ?
1. Licitation au profit d’un coïndivisaire : assimilation au partage
Lorsque le bien est adjugé à l’un des indivisaires à l’issue de la vente aux enchères, l’opération est fiscalement assimilée à un partage. Le prix de la licitation est intégré à la masse partageable et soumis au droit de partage au taux de 2,50 % sur l’actif net partagé.
Ce régime s’applique aux licitations portant sur des biens dépendant d’une succession ou d’une communauté conjugale, conformément aux dispositions du Code général des impôts. Il concerne notamment les héritiers en indivision qui souhaitent organiser le partage des biens indivis sans recourir à une cession à titre onéreux vers l’extérieur.
2. Licitation au profit d’un tiers : droits de mutation à titre onéreux
Lorsque le bien est adjugé à un tiers extérieur à l’indivision, la licitation est traitée comme une cession à titre onéreux ordinaire. Elle est alors soumise aux droits de mutation à titre onéreux (DMTO) selon la nature du bien :
- Pour un immeuble : droits de mutation immobilière (environ 5,80 % en règle générale) ;
- Pour des parts sociales ou titres : droits de cession selon le régime applicable, y compris dans les cas de vente interindivision lorsque des titres de sociétés sont concernés.
Un point de vigilance : les droits sont liquidés sur la valeur totale du bien, sans déduction de la quote-part détenue par l’acquéreur. Cette règle, propre à la licitation, distingue ce mécanisme d’un simple rachat de droits indivis.
3. Les soultes
Les soultes versées par un indivisaire à un autre pour égaliser les lots sont taxées comme des mutations à titre onéreux, selon la nature du bien concerné (BOI-ENR-PTG-20-20, n° 220). Elles ne bénéficient pas du taux réduit du droit de partage.
B. Plus-values : traitement selon la qualité de l’adjudicataire
Le régime des plus-values suit la même logique que les droits d’enregistrement.
- Partage sans soulte : l’opération n’est pas imposable au titre des plus-values. Elle est considérée comme un acte déclaratif, sans transfert de propriété à titre onéreux.
- Licitation au profit d’un tiers : l’opération est assimilée à une vente. Les plus-values réalisées sont imposables selon le régime des plus-values immobilières (abattements pour durée de détention, exonérations éventuelles) ou des plus-values sur titres (BOI-RPPM-PVBMI-20-10-20-50).
- Licitation au profit d’un coïndivisaire : l’opération est traitée comme un partage avec soulte. La plus-value est imposable sur la soulte reçue, à proportion des droits cédés.
La combinaison d’une licitation suivie d’un partage ultérieur mérite une attention particulière afin d’éviter les doubles impositions et d’optimiser l’imputation des droits déjà acquittés.
C. Tableau récapitulatif
Pour une lecture synthétique, voici les principales conséquences fiscales selon la situation :
- Licitation au profit d’un coïndivisaire : droit de partage à 2,50 % sur l’actif net partagé ; plus-value imposable sur la soulte reçue uniquement ;
- Licitation au profit d’un tiers : DMTO selon la nature du bien, liquidés sur la valeur totale ; plus-value imposable sur l’intégralité de la cession ;
- Partage sans soulte : droit de partage à 2,50 % ; pas d’imposition sur les plus-values.
III. Le rôle de l’avocat dans la procédure de licitation
La licitation concentre des enjeux civils, procéduraux et fiscaux qui justifient un accompagnement dès l’amont de la procédure. L’avocat intervient à plusieurs niveaux, que la situation relève de conflits d’indivision entre héritiers en indivision ou d’un désaccord entre associés sur le partage des biens indivis.
A. Conseil en amont : identifier la meilleure stratégie de sortie d’indivision
Avant d’engager une procédure de licitation, l’avocat analyse les alternatives disponibles :
- Partage amiable, lorsque les indivisaires peuvent s’accorder sur la répartition des biens ;
- Maintien dans l’indivision, si les circonstances le justifient ;
- Attribution préférentielle, pour préserver un logement ou une activité professionnelle, avec une attention particulière aux situations impliquant la protection des mineurs ;
- Licitation amiable, moins coûteuse et plus rapide que la procédure judiciaire, notamment lorsque les indivisaires s’accordent sur le recours à une vente aux enchères sans passer par le juge.
Cette analyse préalable permet d’orienter les indivisaires vers la solution la plus adaptée à leur situation patrimoniale et familiale, tout en anticipant les conséquences fiscales de chaque option.
B. Conduite de la procédure judiciaire
Lorsque la licitation judiciaire est la seule issue envisageable, l’avocat :
- Rédige les actes de procédure et engage la procédure d’assignation devant le tribunal compétent ;
- Représente les indivisaires à chaque audience ;
- Coordonne l’intervention du notaire pour l’établissement du cahier des charges et la fixation des conditions générales de vente ;
- Veille au respect des droits de chaque indivisaire, notamment en matière d’attribution préférentielle et de droit de préemption.
C. Sécurisation fiscale de l’opération
L’avocat s’assure que la qualification retenue — partage ou cession à titre onéreux — correspond à la réalité juridique de l’opération et que les déclarations fiscales sont cohérentes avec cette qualification. Il anticipe notamment :
- Le calcul des plus-values et les abattements applicables selon la durée de détention ;
- L’imputation des droits d’enregistrement déjà acquittés en cas d’opérations successives ;
- Les obligations déclaratives liées à la mise en vente judiciaire d’un bien immobilier ou de titres de société.
Conclusion
La licitation faisant cesser l’indivision peut prendre deux visages très différents selon l’identité de l’adjudicataire. Assimilée à un partage lorsqu’un coïndivisaire remporte la vente aux enchères, elle devient une cession à titre onéreux à part entière lorsque le bien est adjugé à un tiers — avec les conséquences fiscales que cela implique en matière de droits de mutation et de plus-values.
La distinction entre ces deux situations n’est pas seulement théorique : elle détermine le montant des droits dus, le régime d’imposition des plus-values et la stratégie à adopter dès le début de la procédure. Que la licitation soit amiable ou judiciaire, une bonne maîtrise de ce régime permet d’accompagner les héritiers en indivision — ou tout autre indivisaire — vers une sortie d’indivision sécurisée, en prévenant tout conflit d’indivision résiduel et toute surprise fiscale en cours de route.
Pour aller plus loin, les praticiens peuvent consulter les références suivantes :
- Articles 815 et suivants du Code civil (indivision et partage) ;
- BOI-ENR-PTG-20-20 (droits d’enregistrement sur les partages et soultes) ;
- BOI-RPPM-PVBMI-20-10-20-50 (plus-values sur titres en cas de partage ou licitation).
