La licitation est une opération par laquelle un bien indivis est vendu, soit à l’un des co-indivisaires, soit à un tiers. Elle intervient fréquemment dans le cadre d’un partage successoral, d’un divorce ou d’une indivision bloquée. La fiscalité de la licitation varie sensiblement selon la qualité de l’acquéreur et la nature des biens concernés.
Deux régimes doivent être distingués : celui des droits d’enregistrement et celui des plus-values immobilières ou mobilières.
Excellim Avocats, cabinet d’avocats en droit de la famille et des successions à Lyon, vous informe.
Droits d’enregistrement : partage ou mutation à titre onéreux ?
La question centrale est de savoir si la licitation s’analyse comme un partage ou comme une vente. Cette qualification détermine le taux applicable et, dans certains cas, l’existence même d’une imposition. Les règles de liquidation applicables diffèrent selon que l’on se trouve face à une licitation amiable — dite aussi licitation de gré à gré — ou face à une licitation judiciaire prononcée par le tribunal.
Licitation au profit d’un co-indivisaire : le régime du partage
Lorsqu’un co-indivisaire rachète les parts des autres membres de l’indivision, l’opération bénéficie de l’effet déclaratif du partage, consacré par l’article 883 du Code civil. L’acquéreur est réputé avoir toujours été propriétaire du bien depuis l’origine de l’indivision. Le prix versé aux autres indivisaires est alors traité comme une soulte. Ce mécanisme s’applique aussi bien dans le cadre d’un partage successoral que lors de la dissolution d’une indivision entre concubins ou ex-époux.
Ce principe a été confirmé à plusieurs reprises par la Cour de cassation, notamment dans ses arrêts du 26 février 1975, du 14 mai 2014 et du 11 avril 2018.
Sur le plan fiscal, l’opération relève des droits de partage, dont le taux est fixé à 2,50 % de l’actif net partagé. L’assiette de l’impôt correspond à la valeur nette des biens indivis après déduction du passif éventuel.
Attention : si la soulte versée dépasse largement la simple compensation des droits respectifs des indivisaires, l’administration fiscale peut requalifier l’opération en cession déguisée et appliquer le régime des droits de mutation à titre onéreux. Ce risque est particulièrement présent lors d’un partage partiel portant sur un seul bien de l’indivision.
Licitation au profit d’un tiers : le régime de la vente
Lorsque l’acquéreur est étranger à l’indivision, la licitation — qu’elle soit amiable ou judiciaire — est traitée comme une vente ordinaire. L’acquéreur tient ses droits des indivisaires cédants, et le prix de vente intègre l’actif à partager entre eux. Cette situation relève du droit immobilier commun des mutations à titre onéreux.
L’opération est alors soumise aux droits de mutation à titre onéreux, soit un taux global de 5,80 % dans la grande majorité des départements (dont 4,50 % de taxe départementale, 1,20 % de taxe communale additionnelle et 0,10 % de contribution de sécurité immobilière). La taxe de publicité foncière constitue l’une des composantes de cet ensemble, perçue au profit des collectivités territoriales.
Un taux réduit de 1,10 % peut s’appliquer dans certaines situations particulières, notamment pour les licitations portant sur des biens indivis issus d’une succession ou d’une société, sous réserve que les conditions légales soient réunies. Ce taux réduit de la taxe de publicité foncière s’accompagne alors d’un engagement de remploi ou de conservation du bien.
Dispositions spécifiques du CGI : articles 749 A, 750 et 881 K
L’article 749 A du CGI prévoit des exonérations de droits d’enregistrement et de taxe de publicité foncière pour certains partages d’immeubles bâtis soumis au régime de la copropriété (loi du 10 juillet 1965), ainsi que pour les redistributions de parties communes consécutives à une scission de copropriété.
Dans ces hypothèses, seule la contribution de sécurité immobilière (CSI) reste due, au taux de 0,10 % calculé sur la valeur vénale ou les sommes énoncées dans l’acte publié.
L’article 750 du CGI fixe quant à lui les règles générales d’imposition applicables aux partages de biens meubles et immeubles entre co-indivisaires, y compris dans le cadre d’un partage successoral. Il précise notamment les conditions dans lesquelles le droit de partage au taux de 2,50 % se substitue aux droits de mutation ordinaires, et détermine l’assiette de l’impôt lorsque l’acte comporte des soultes ou des inégalités de lots entre les parties.
L’article 881 K du CGI mérite également d’être consulté pour les partages et opérations assimilées, en particulier lorsqu’il existe des soultes ou des inégalités de lots. Il encadre notamment la taxe de remploi applicable lorsque le produit de la licitation fait l’objet d’un remploi de biens dans un délai déterminé.
Plus-values : l’incidence de l’effet déclaratif
L’effet déclaratif du partage ne joue pas seulement en matière de droits d’enregistrement. Il produit également des effets sur le calcul des plus-values, avec des conséquences qui peuvent être favorables pour les indivisaires issus d’un partage successoral ou d’une indivision de longue durée.
Point de départ de la détention et prix d’acquisition
Le juge fiscal applique l’effet déclaratif du partage : la date d’entrée en possession du bien est ramenée à l’origine de l’indivision (date du décès, de la donation-partage, etc.), et non à la date de la licitation elle-même. De même, le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value correspond à la valeur du bien à cette date d’origine, telle qu’elle a été déclarée dans la succession ou dans l’acte constitutif de l’indivision. L’assiette de l’impôt sur la plus-value s’en trouve directement affectée.
Cette position a été confirmée par le Conseil d’État dans plusieurs décisions :
- CE, 22 juin 1977, n° 1604
- CE, 18 mai 1992, n° 85809
- CE, 29 septembre 2023, n° 470762
En pratique, cela signifie que la durée de détention peut être plus longue que ce que la date de la licitation judiciaire ou amiable laisserait supposer, ce qui joue en faveur de l’abattement pour durée de détention applicable aux immeubles. Pour les biens indivis issus d’une succession ancienne, cet avantage peut conduire à une exonération totale de la plus-value.
Fractionnement des droits indivis et promesse d’attribution
Lorsqu’un indivisaire a acquis ses droits à des dates différentes ou selon des modes distincts — par exemple, une partie par succession et une autre par achat —, il convient de traiter chaque fraction séparément. La durée de détention et le prix de revient sont calculés de manière autonome pour chacune d’elles. Cette précision est souvent négligée en pratique, alors qu’elle peut modifier sensiblement le montant de la plus-value imposable.
De même, lorsqu’une promesse d’attribution a été consentie à l’un des co-indivisaires avant la réalisation de la licitation, la date retenue pour apprécier le point de départ de la détention doit être analysée avec soin. La promesse ne transfère pas la propriété, mais elle peut avoir une incidence sur la qualification de l’opération et sur les droits d’enregistrement exigibles.
Licitation portant sur des titres ou droits sociaux indivis
Lorsque la licitation porte non pas sur un immeuble mais sur des titres ou droits sociaux indivis, les règles de droit commun des plus-values mobilières s’appliquent, avec les précisions suivantes :
- Un partage sans soulte n’est pas générateur de plus-value imposable.
- Une licitation judiciaire au profit d’un tiers est traitée comme une vente pour la totalité des titres.
- Une licitation amiable au profit d’un membre de l’indivision est assimilée à un partage avec soulte : seule la soulte reçue est susceptible de générer une plus-value.
- La plus-value imposable correspond à la différence entre la soulte perçue et le prix de revient des titres cédés (valeur déclarée lors de l’entrée en indivision ou prix d’acquisition initial). Les droits de succession acquittés lors de l’entrée des titres dans l’indivision peuvent être intégrés dans le prix de revient.
- Pour les titres entrés en indivision avant le 1er janvier 2018, en cas d’option pour l’abattement pour durée de détention, le délai court à compter de la date d’entrée des titres dans l’indivision.
Le rôle de l’avocat dans la structuration de l’opération
L’avocat intervient en amont de la licitation pour analyser la qualification de l’opération et ses conséquences fiscales. Cette anticipation est déterminante : selon que l’opération est structurée comme un partage ou comme une vente, les droits d’enregistrement, la taxe de publicité foncière et le traitement des plus-values diffèrent de façon significative. Les opérations fiscales complexes — notamment celles combinant un partage successoral portant sur des biens indivis de nature mixte — nécessitent une analyse préalable approfondie des règles de liquidation applicables.
Plusieurs points méritent une attention particulière lors de la rédaction des actes :
- Sécuriser le caractère déclaratif de la licitation lorsqu’elle est réalisée au profit d’un co-indivisaire, notamment par la rédaction de clauses adaptées, que l’opération soit conduite en licitation amiable ou en licitation judiciaire.
- Vérifier la proportionnalité de la soulte pour éviter tout risque de requalification par l’administration fiscale en droits de mutation à titre onéreux.
- Identifier les différentes fractions de droits et leurs dates d’acquisition respectives, afin d’optimiser le calcul des plus-values et de tenir compte des droits de succession éventuellement acquittés.
- Vérifier l’applicabilité des exonérations prévues par les articles 749 A, 750 du CGI et 881 K du CGI, notamment lorsqu’un partage partiel est envisagé sur certains biens indivis seulement.
- Anticiper le régime applicable aux titres sociaux lorsque l’indivision porte sur des parts ou actions de société, en distinguant la fraction relevant des droits de succession de celle acquise à titre onéreux.
La phase précontentieuse est également un moment où l’avocat peut orienter les parties vers la solution la moins onéreuse fiscalement, en évaluant les différents scénarios possibles — licitation de gré à gré, attribution préférentielle ou vente à un tiers — avant que l’opération ne soit engagée. Cette approche préventive est au cœur du conseil en droit immobilier et en fiscalité des transmissions.
Tableau récapitulatif des taux applicables
- Licitation amiable ou judiciaire au profit d’un co-indivisaire (partage) : droits de partage au taux de 2,50 % — régime de l’article 750 du CGI
- Licitation au profit d’un tiers (vente) : droits de mutation à titre onéreux, soit environ 5,80 % dans la plupart des départements, incluant la taxe de publicité foncière
- Taux réduit (successions, sociétés, sous conditions) : 1,10 % — applicable notamment aux biens indivis issus d’un partage successoral
- Exonération partielle (art. 749 A CGI) : seule la CSI au taux de 0,10 % est due, les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière étant supprimés
Pour aller plus loin, les praticiens et tout professionnel confronté à la fiscalité licitation pourront utilement consulter la doctrine administrative disponible sur Légifrance ainsi que les commentaires du Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) sur les partages, la fiscalité de la licitation et les mutations à titre onéreux portant sur des biens indivis.
