Lorsque plusieurs personnes se retrouvent propriétaires d’un même bien — à la suite d’une succession, d’un divorce ou d’une acquisition en commun — la question de la sortie de l’indivision se pose tôt ou tard. La licitation amiable est l’une des voies permettant de mettre fin à cette situation : elle consiste à vendre le bien indivis avec l’accord de tous les co-indivisaires, sous la conduite d’un notaire. Ce dernier n’est pas un simple rédacteur d’actes : il instruit le dossier, évalue les droits de chacun, organise la vente et répartit le prix.
Tour d’horizon par Excellim Avocats, cabinet d’avocats en droit de la famille et du patrimoine à Lyon, des étapes et des obligations qui encadrent cette mission.
Qu’est-ce que la licitation amiable ?
La licitation est la vente d’un bien détenu en indivision. Elle peut prendre deux formes : amiable ou judiciaire. La licitation amiable intervient lorsque l’ensemble des co-indivisaires s’accordent sur le principe de la vente, ses modalités et la répartition du prix. La licitation judiciaire, en revanche, est engagée devant le tribunal judiciaire lorsque l’accord ne peut être trouvé — parfois après l’échec d’une tentative amiable conduite par un notaire. Ces deux formes de procédure de licitation répondent à des logiques distinctes, tant sur le plan des délais que des coûts.
Le droit de sortir de l’indivision est consacré par l’article 815 du Code civil, qui dispose que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ». Ce principe s’applique quelle que soit la nature de l’indivision : successorale, post-communautaire ou conventionnelle. Dans le cadre d’une indivision successorale, ce droit revêt une importance particulière, car les héritiers se retrouvent souvent co-propriétaires sans l’avoir anticipé.
« Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention. »
Article 815 du Code civil
La licitation amiable suppose donc un consensus entre toutes les parties. Dès lors qu’un seul indivisaire s’y oppose ou ne répond pas, la voie judiciaire devient nécessaire, avec les délais et les coûts que cela implique. La distinction entre partage amiable et judiciaire est ainsi déterminée, en premier lieu, par la capacité des indivisaires à s’entendre.
Le rôle du notaire dans la procédure de licitation
Le notaire n’intervient pas uniquement pour authentifier un acte en fin de procédure. Son rôle commence bien en amont, dès l’analyse de la situation juridique du bien et des droits des indivisaires. La Cour de cassation lui reconnaît d’ailleurs le pouvoir d’instruire les désaccords sur les comptes, la liquidation et le partage afin de favoriser un règlement amiable (Civ. 1re, 27 mars 2024, n° 22-13.041). En pratique, la licitation notaire désigne précisément cette mission globale : conduire l’ensemble du processus, de l’analyse initiale à la répartition du prix.
1. L’analyse juridique préalable et les droits des indivisaires
Avant toute chose, le notaire procède à une analyse approfondie de la situation du bien et des droits de chaque indivisaire. Cette étape est particulièrement sensible dans les situations d’indivision successorale, où les quotes-parts peuvent varier selon les règles de dévolution légale ou testamentaire. Elle comprend :
- La vérification des titres de propriété et des actes antérieurs ;
- L’identification des quotes-parts de chaque indivisaire, en tenant compte du régime matrimonial ou des règles successorales applicables ;
- La détermination de la nature de l’indivision (successorale, post-communautaire, conventionnelle) ;
- La recherche d’éventuels démembrements de propriété (usufruit, nue-propriété) susceptibles de complexifier le partage des biens indivis ;
- L’identification des charges grevant le bien : hypothèques, privilèges, servitudes, baux en cours.
Cette analyse conditionne la suite de la procédure. Une erreur à ce stade peut remettre en cause la validité de l’acte ou exposer le notaire à sa responsabilité.
2. La constitution de la masse partageable et la mise à prix du bien
Le notaire constitue ensuite la masse des biens à partager. Il procède à l’évaluation du bien, en s’appuyant si nécessaire sur un expert. La mise à prix des biens repose sur cette estimation, qui doit refléter la valeur vénale réelle du bien au moment de la vente. Conformément à l’article 1365, alinéa 3, du Code de procédure civile, cet expert peut être choisi d’un commun accord par les parties ou désigné par le juge commis.
Si le bien doit être divisé en lots — ce qui est moins fréquent dans le cadre d’une licitation portant sur un bien unique — le notaire veille à la composition équitable de ces lots. Il instruit également les éventuels désaccords sur les comptes entre indivisaires : créances de l’un envers l’autre, remboursements de dépenses engagées pour le bien, etc. Ces opérations participent directement à la résolution des conflits successoraux qui peuvent bloquer le partage des biens indivis.
3. Le recueil de l’accord et les conditions de la licitation
Une fois la situation juridique et financière clarifiée, le notaire recueille l’accord formel de toutes les parties sur les conditions de la licitation : prix de vente, modalités de répartition, sort des charges, éventuelles soultes. Cet accord est ensuite traduit dans un acte authentique de partage incluant la licitation.
L’acte doit notamment préciser :
- L’identité et les droits de chaque indivisaire ;
- La description du bien vendu ;
- Le prix de vente et ses modalités de répartition ;
- Le sort des charges grevant le bien (mainlevée d’hypothèque, purge des privilèges, etc.) ;
- Les éventuelles soultes dues entre indivisaires.
4. L’organisation de la vente : gré à gré ou vente par adjudication
Le notaire organise la vente du bien. Dans le cadre amiable, celle-ci peut prendre la forme d’une vente de gré à gré à un tiers ou à l’un des co-indivisaires. Les parties peuvent également opter pour une vente par adjudication volontaire, qui permet de fixer le prix par un mécanisme d’enchères organisé par le notaire lui-même. Cette formule se distingue de la vente aux enchères judiciaire, qui intervient dans le cadre d’une licitation judiciaire et suppose l’intervention du tribunal.
Une fois la vente réalisée, le notaire assure la répartition du prix entre les co-indivisaires au prorata de leurs droits respectifs, après déduction des charges et des éventuelles créances entre indivisaires. Il veille également au règlement des formalités fiscales liées à la transaction.
5. Les formalités administratives et la publicité foncière
Le notaire prend en charge l’ensemble des formalités postérieures à la vente : publication de l’acte au service de la publicité foncière, déclarations fiscales, remise des fonds. Ces étapes sont nécessaires pour que la vente soit opposable aux tiers.
Les frais de licitation : ce que les indivisaires doivent anticiper
Les frais de licitation représentent un poste à ne pas négliger dans l’évaluation de l’opération. Ils comprennent plusieurs catégories :
- Les émoluments du notaire, calculés selon un barème réglementé proportionnel à la valeur du bien ;
- Les droits de partage, perçus par l’administration fiscale, fixés à 2,5 % de l’actif net partagé ;
- Les frais d’expertise, si le notaire a eu recours à un expert pour évaluer le bien ;
- Les frais de publicité foncière et les débours liés aux formalités administratives ;
- Le cas échéant, l’imposition des plus-values immobilières, qui peut peser sur certains indivisaires selon leur situation fiscale.
Ces frais liés à la licitation sont en principe supportés par les indivisaires au prorata de leurs droits, sauf accord contraire. Dans le cadre d’une licitation en cas d’indivision successorale, ils s’ajoutent aux frais de succession déjà réglés, ce qui peut affecter le montant net revenant à chaque héritier. L’avocat peut utilement aider son client à anticiper ces coûts avant de s’engager dans la procédure.
Les obligations du notaire dans la licitation amiable
Le notaire n’est pas un prestataire neutre. Il est soumis à des obligations précises, dont le non-respect engage sa responsabilité professionnelle.
L’obligation d’information et de conseil
Le notaire doit informer chaque indivisaire de ses droits, des conséquences juridiques et fiscales de l’opération, et des alternatives disponibles. Cette obligation s’applique à toutes les parties, y compris celles qui ne l’ont pas mandaté directement. Un défaut de conseil sur les conséquences fiscales d’une licitation — par exemple sur l’imposition d’une plus-value — peut engager sa responsabilité. Il doit également informer les parties sur les frais de licitation prévisibles afin qu’elles puissent décider en connaissance de cause.
L’obligation d’impartialité
Le notaire est le notaire de l’acte, pas d’une partie en particulier. Il doit agir avec la même neutralité à l’égard de tous les co-indivisaires, même si l’un d’eux l’a initialement contacté. Cette impartialité est une condition de la validité de l’acte et de la confiance que les parties lui accordent. Elle est particulièrement attendue dans les situations d’indivision successorale conflictuelle, où les héritiers peuvent avoir des intérêts divergents.
La sécurité juridique de l’acte
L’acte authentique dressé par le notaire bénéficie d’une force probante et d’une force exécutoire que n’a pas un acte sous seing privé. Le notaire est responsable de la validité et de l’opposabilité de cet acte. Toute erreur dans la rédaction — sur les droits des indivisaires, sur la description du bien, sur les charges — peut entraîner la nullité de l’acte ou un préjudice pour l’une des parties.
Les obligations fiscales
Le notaire assure le respect des obligations fiscales liées à la licitation : calcul et paiement des droits de partage, déclaration et paiement des plus-values immobilières le cas échéant, formalités liées à la TVA si le bien est un bien professionnel. Il est également responsable du paiement des droits d’enregistrement auprès de l’administration fiscale.
La conservation des actes
En tant qu’officier public, le notaire est dépositaire des actes authentiques qu’il dresse. Il en assure la conservation dans son minutier et peut en délivrer des copies à tout moment. Cette obligation de conservation assure la traçabilité de l’opération sur le long terme.
Les références juridiques applicables à la procédure de licitation
La licitation amiable s’inscrit dans un cadre législatif précis. Les principales dispositions à connaître sont les suivantes :
Code civil
- Article 815 : droit de tout indivisaire de provoquer le partage ;
- Articles 815-1 à 815-3 : gestion de l’indivision et actes nécessitant l’accord des indivisaires ;
- Article 815-5-1 : possibilité pour un indivisaire représentant au moins deux tiers des droits indivis d’effectuer certains actes sans l’accord des autres ;
- Articles 838 à 840 et suivants : règles relatives au partage, à la composition des lots et aux soultes.
Code de procédure civile
- Articles 1361 à 1378 : procédure de partage judiciaire et pouvoirs du notaire commis ;
- Article 1365 : mission du notaire commis, possibilité de s’adjoindre un expert (alinéa 3) ;
- Articles 1368, 1372, 1373, 1375 : déroulement des opérations de partage, traitement des désaccords, rédaction de l’état liquidatif.
La place de l’avocat dans la licitation amiable
Si le notaire est l’acteur central de la licitation amiable, l’avocat peut apporter une valeur ajoutée à chaque étape de la procédure, en particulier lorsque les intérêts des indivisaires divergent. Son rôle est d’autant plus utile que la résolution d’un conflit successoral ne se limite pas à la rédaction d’un acte : elle implique souvent une phase de négociation délicate entre héritiers aux attentes différentes.
Son intervention peut porter sur :
- Le conseil stratégique en amont : faut-il accepter la licitation amiable ou envisager d’autres solutions (rachat des parts, partage en nature) ?
- L’assistance dans la négociation des conditions de la vente et de la répartition du prix ;
- La formulation des prétentions liquidatives, notamment en cas de créances entre indivisaires ;
- La sécurisation des droits des indivisaires face aux autres co-propriétaires ;
- L’anticipation d’un éventuel recours judiciaire si l’accord amiable échoue.
L’avocat et le notaire interviennent ainsi de manière complémentaire : le notaire assure la régularité juridique de l’acte et l’équilibre entre les parties, tandis que l’avocat défend les intérêts spécifiques de son client dans le cadre de la négociation.
Licitation amiable ou judiciaire : quand basculer vers la voie contentieuse ?
La licitation amiable présente des avantages nets : elle est plus rapide, moins coûteuse et préserve les relations entre les parties. Mais elle suppose un accord de tous les indivisaires sur l’ensemble des modalités de la vente. Dès qu’un désaccord persiste — sur le prix, sur la répartition, sur l’identité de l’acquéreur — la licitation judiciaire s’impose.
Dans ce cas, le tribunal judiciaire est saisi sur le fondement des articles 840 et suivants du Code civil. Le juge peut désigner un notaire pour conduire les opérations de partage judiciaire, dans le cadre des articles 1361 et suivants du Code de procédure civile. La procédure aboutit souvent à une vente aux enchères judiciaire, organisée par le tribunal, dans laquelle le bien est adjugé au plus offrant. Cette vente par adjudication judiciaire est généralement moins favorable aux indivisaires que la voie amiable, en termes de prix comme de délais.
Les frais de licitation judiciaire sont par ailleurs sensiblement plus élevés que ceux d’une procédure de licitation amiable, ce qui incite généralement les parties à rechercher un accord avant d’en arriver là. L’avocat joue ici un rôle de premier plan : il peut aider son client à mesurer le coût d’un contentieux judiciaire par rapport aux concessions à consentir dans le cadre d’un accord amiable, et à trouver le point d’équilibre qui rend la licitation amiable possible.
